2005宁波写字楼:从蜕变走向新生
冰冻三尺
2005年，某项目作为甲级写字楼进入宁波市场的试金石，乍一入市，就在宁波写字楼业界击起千层浪，开盘伊始，更是万众瞩目。然而，该项目的销售形势却不如人意，开盘一个月销售率仅达到15%，与预期的销售目标差距巨大。结合当时住宅市场的不景气与二手市场的惨淡景象，为宁波的写字楼市场蒙上了一层惨白的色彩。
造成这种现象的因素是多面的，但主要源于政策的强势变更，今年开春以来，政府一方面严格控制土地供应，改变房产税收方式；另一方面通过金融途径调节购房门槛，打击短期投资行为，造成大量投资客户在短时间内撤出写字楼市场，投资客户占有率从18%下降到5%左右，达到了抑制市场需求的目的。而此次政策调控对写字楼的最大影响，在于强势政策给予市场需求方造成了一定的心理压力，促使大量的潜在客户呈持币观望态度，从而加剧了写字楼市场的冷清局面。对于习惯了近几年利好房市的业内人士而言，2005年上半年，不啻于是个冰冻三尺的季节。
峰回路转
6—9月份，随着夏季的来临，炎热的天气慢慢地蒸发了笼罩在市场上空的那片白色，市场开始出现一丝变化：各售楼处的到访量、来电量逐渐上升，各大新盘也频频在各大媒体上进行前期推广。在这一时期，市场的主角是一些旧楼改造的项目：如彩江大厦、开丰大厦、华联写字楼等。总体量7万平方的旧楼改造项目的入市，对新建项目形成了一定的冲击，但由于其产品硬件及配套方面与新建项目不可同日而语，所以主要分流的也是一批以自用为主的中小客户。当期市场成交量仍局限在8万平方以内，但纵观宁波写字楼市场的整体局势，自此开始出现转机。
破冰之势
进入10月份以后，写字楼市场开始进入销售旺季，这一阶段的新增量占到了今年总体新增量的50%左右，大批写字楼项目正式入市，如上东国际、麒麟大厦、恒隆国际、丽园尚都等。这批产品由于入市时机把握准确、产品性价比相对较高等综合因素，在市场上受到一致认可，去化速度达到峰点，将本年度宁波写字楼市场的销售形势推向高潮。在第四季度，宁波写字楼市场共销售了17万平方米，其中，值得一提的是同为商务综合体形式出现的上东国际与丽园尚都，由于价位适中，入市不久，销售量占到了同期市场销售额的35%，为2005年一波三折的写字楼市场画上了一个句号。
走向春天
据统计，04年宁波写字楼存量为5万平方米，而今年新增供应量大约在50万平方，包括商业和其他配套面积，2005年宁波写字楼的总供应量在55万平方米左右。其中，海曙区28万平方米，江东区18万平方米，鄞州区9万平方米，在供应体量上大大超越了2004年的30多万平方米。到2005年12月底，今年新增项目共售出大约33万平方左右，比上年增长约20%，同比销售率因供应集中放量的原因，比上年下降约17%。从供应量和销售量来看，今年的写字楼市场进入了一个正常发展的阶段。
写字楼市场的发展与城市经济发展紧密相关，港口及其它相关产业的繁荣大力推进了宁波的经济发展，同时也对宁波写字楼市场形成了一定的推动作用。近几年，宁波写字楼的空置率一直保持在6%以内，一些老牌的写字楼如华联写字楼、中保大厦、金融大厦等更是无空置单元可租用。目前，外贸行业客户是宁波写字楼的主要租用对象，占到办公租用比重的60%以上，是宁波写字楼市场的一个稳定的客户群。2004年写字楼的市场需求在25万平方米左右，2005年在30万平方以上，而随着经济的持续发展，外贸行业及其衍生的办公需求将为宁波写字楼市场创造一个良好的市场环境。预计在明后两年，写字楼的市场需求将会持续呈20%左右的速度增长，持续增长的需求量是支撑写字楼市场稳定发展的一个有力因素。
与早期的产品相比较，近两年，宁波的写字楼更加注重商务效率的提升与人性化概念的导入，在硬件、软件、配套以及建筑值、规划上均取得了很大的突破。柱距加大、车位配比提高、室内净高增加、高级物业顾问、智能化配备……写字楼项目开始在品质上向一线城市的高级写字楼标准靠拢。从波特曼中心到坤和中心再到万豪国际中心，质的变化愈发明显，宁波的写字楼业正在步向发展的春天。