2005宁波写字楼
在宏观政策的高压之下，当前宁波楼市境况之惨淡已无庸多言。不管是在业界还是房产投资者当中，住宅产品在今后一段时间内其投资功能尤其是短期投资功能将受到极大抑制，应该是一个肯定性的结论。与此同时，曾经在上世纪90年代中期遭遇市场溃败的写字楼产品，在楼市趋冷的今天其投资功能却日益为人所谈及。
写字楼市场现状：群雄并起 1994年那一轮国家宏观调控，给宁波留下了无数的“烂尾楼”——其主力军就是写字楼。在随后的近5年时间里，业界人士回忆说宁波的开发商基本上是“闻写字楼而色变”，整个市区基本没有推出新的写字楼项目。而进入新世纪后，与宁波整个房地产市场的走好相呼应，写字楼忽然受宠。先是此前的“烂尾楼”如华宁大厦（现世纪广场）、轮船码头金丰广场（现外滩大厦）、中宁波大厦、华宏国际中心等，纷纷被重新包装上市，并皆取得了良好的销售业绩；随后，老牌的一些写字楼如中农信大厦、华联写字楼等也重新开卖；同时，新的写字楼项目也如雨后春笋般冒出。目前，市区范围内的写字楼项目可谓多如过江之鲫。单在市中心最为繁华的区域，在售或将售的写字楼就不下10幢，老的有中农信大厦、华联写字楼、会展中心旁的世纪金贸大厦等二手写字楼，新的如宁波大酒店后面的汇金大厦、南苑饭店北侧的金隆国际、南站旁的望悠大厦、天一广场边的坤和中心、和义大道上的宁波万豪酒店·国际商务中心等等。如果加上去年市中心已经开出的写字楼项目如都市仁和中心、天一豪景、波特曼中心、嘉汇国贸等，以及位居市中心周边区域的新天地国际商厦、丽园尚都、北岸财富中心、新芝宾馆南侧地块、水上公园地块、后西河地块等项目，还有鄞州中心区的万达广场、南苑国际、奥丽赛、麒麟大厦等，再考虑到将来江东滨水核心区地块、鄞奉路地块、东部新城内会出现的写字楼，宁波市四区范围内的写字楼供应量显然是十分惊人的。有数据显示，去年市区写字楼销售量约为27万平方米，而今年预计推出量将达到70万平方米。本地有媒体曾表示，今、明两年市区的写字楼供应量之大，即便在去年的销售量基础上按每年30%的递增速度，也不能在未来两年内消化掉。在如此可观的供应量面前，写字楼的投资价值到底有多大？
写字楼投资前景：普遍看好尽管供应量大得吓人，但业界人士谈及宁波写字楼市场的前景，却几乎很少有人表示不看好——不管是本地的开发商还是外地入甬的开发商。业界看好宁波写字楼市场的理由，主要有三方面。其一是对宁波未来经济向好的信心，经济的发达将带来企业、公司对办公场所的需求——本地壮大起来的企业要换办公场地、国内乃至国外进驻宁波的大公司更需要办公场地；其二是一些行政性的因素，包括今后在住宅内办公将不被允许，原先驻扎在住宅楼内的公司也被迫要搬进写字楼；其三是本轮国家房地产市场宏观调控将迫使房产投资者由原先的短期炒作转向为长期持有，通过收取房屋租金来获得投资回报，而写字楼的租金收益显然要远远高过住宅。另外，因为土地资源的稀缺，政府倡导“楼宇经济”，这对写字楼项目又是一大利好。从单纯的租金收益看，写字楼的投资价值确乎比住宅更具诱惑力。以100平方米的面积算，目前市区住宅的月租金一般在2500元左右，而且必须要带装修。按照6000元/平方米的单价，一次性付款，加上3万元的装修成本，那么该套住宅总成本为63万元，其年出租回报率为5%不到，全部收回投资需要21年。再看写字楼，目前市中心区域的写字楼售价一般在万元上下，租金一般在4元/平方米·天，租金通常按实际使用面积计算，一般写字楼的得房率为60%—80%不等/。以刚刚开盘一个月的“金隆国际”为例，其平均售价为1.5万元/平方米，则一套100平方米的写字楼投资总成本为150万元，假设同样为一次性付款；金隆国际的得房率据称为70%，则其月租金为4×100×70%×30=8400元，年投资回报率接近7%，全部收回投资的时间不超过15年。但应该看到，这仅仅是一个理想的写字楼投资数学模式，并不适用于所有的写字楼项目。
不同地段的写字楼：区别对待论及房地产，李嘉诚有句名言：“地段，地段，还是地段”。这句被广为传诵的名言，在某房产公司经理看来，用在写字楼项目上比用在住宅上更合适。地段之于写字楼的意义，该经理人认为主要体现在两个方面。一是在办公效率上。地处市区繁华地段的写字楼，因为距离政府职能部门、银行近，周边宾馆、交通等配套完善，其办公效率特别于商贸公司而言，显然要大大高过其他区域的写字楼。而对于写字楼的驻户来说，办公效率即意味着金钱，除非是一些不需要与外界打太多交道的创业型公司。其二是脸面问题。一家办公在市中心写字楼的公司，和一家入驻在市郊写字楼的公司，对公司客户的心理影响应该是不同的。前者在某种程度上表征着公司的实力，在谈生意时当更易获取客户的信任。这也是大公司、大企业一般都选择黄金地段高档写字楼的一个原因。正是基于地段因素对写字楼的重要性，业内有人士把目前宁波的写字楼项目分为三大类。第一类即是市中心黄金地段的高档写字楼，如金隆国际、坤和中心、汇金大厦等；第二类为市中心区域边缘的写字楼，如东部新城前沿版块、城西版块、新三江口版块，包括居住氛围浓厚而商务氛围不足的一些市三区地段内的写字楼项目；其三为郊区写字楼，从当前开发的实际情况看，鄞州中心区、科技园区是这类写字楼的集中地。从投资价值看，显然第一类写字楼最有吸引力。因为写字楼不同于住宅，其投资价值主要体现在长期持有所带来的租金收益上，而不是象住宅那样主要通过短期的价格上升所带来的价差收益。波特曼中心去年开出1.7万元/平方米的均价，开发商自己也认为今后其升值空间已不大。而黄金地段的写字楼出租容易，租金高，自然其投资价值也高。事实上，目前投资客也确乎已瞄准了市中心的高档写字楼。据金隆国际项目的专案经理嵇虹称，在其开盘一个月所售出的近30%房源中，自用型客户与投资型客户各占一半。当然，其余两类写字楼在售价上的相对较低，以及所在区域未来发展前景的看好，也并非没有投资价值。毕竟，鄞州中心区6500元/平方米的写字楼与市中心1.5万元/平方米的写字楼相比，还是有一定杀伤力的，同样也能吸引到小型的实力不强的公司入驻。一外地来甬的开发企业经理人士预言，今后宁波真正的甲级写字楼肯定供不应求，而经济型写字楼也同样会供不应求，只有那些不上不下处于两者之间的写字楼，可能其销售会出现一定问题。不过，投资总是有风险的。在住宅的投资冲动因为政策高压而消退后，写字楼即便真的成为了地产投资新宠，对其的投资也并非包赚不赔的买卖。谁能肯定政策风暴永远不会涉及商业地产项目