未来商业地产怎么做？这里也许会给你启发

近年来，伴随着存量资产改造，越来越多开发单位有机会拿到商业用地，并尝试进军商业地产开发。

过去10年间，无序、过度的开发造成同质化现象严重，千篇一律，办公楼和购物中心面临高库存的压力，再加上互联网时代电商的冲击，让信息更透明，消费者也有更多的选择，以及更趋理性、成熟，导致市场竞争越来越激烈。

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反思

面对增量稀少，存量却备受消费者多变需求挑战的情况，不少商业地产运营商依然遵循行业惯性，希望通过在标准开发运营模式上“打补丁”的方式跑赢市场，结果往往不及预期。

反思之一：过度依赖标准化复制模式

统一品牌、统一业态组合、统一设计的标准化复制模式在商业地产行业大行其道。商业地产运营商以产品线的形式覆盖体量从1万平方米到10万平方米以上的所有商业地产项目，基于类似的主力店、自营业态、模块化设计。这种模式支撑了批量复制时期的商业地产增长，但随着城市发展，核心商圈和区域商圈趋于饱和，消费者往往面对多个商圈和雷同的购物中心，患上“选择困难症”。

反思之二：主要依靠长期租户维持购物体验

在传统模式中，商业地产运营商只对公共空间和整体品牌形象负责，租户需要自行打造商户品牌、挑选产品并设计空间。同时，商业地产运营商希望各类租户的租约以2～3年为一周期且保持稳定，以减少空置期租金损失。

然而， 除了奢侈品、快时尚等知名品牌主力店外，不少商户的品牌塑造、选品更新、空间规划能力欠佳，往往出现业绩差、提前撤租的现象。

反思之三：过度期望线上媒体为线下门店引流

在电商挤占线下零售发展空间的今天，购物中心纷纷购买线上媒体，或联合电商网站，在“双十一”等线上购物的主要窗口大量投放广告，希望重新将消费者从线上吸引到线下。

然而，在标准品类中，由于线上渠道价格优惠透明、服务精准高效、产品海量丰富，习惯了线上购物的消费者往往不愿意回到线下。基于促销活动从线上向线下引流十分困难。

反思之四：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道

商业地产运营商传统上以租金为主要收入来源，通过租约更新时的租金单价调整实现收益最大化。

然而，租户对租金的承受能力由坪效决定，几轮加价后，租售比接近极限，而此时的客流却可能已逐渐饱和甚至衰退。租户往往不堪重负，不是提高价格为难消费者，就是歇业撤场。消费者最终需为高租售比买单，不然只能面对空置的商铺，导致糟糕的购物体验。

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未来该怎么走？

刚刚过去的双11，天猫成交额突破2135亿元，刷新了全球电商平台单日成交额最高记录。电商蓬勃的同时，也给我们做商业地产的人一个大大的警醒，购物中心、办公物业等各种实体项目究竟怎么做？电商的出现促使地产界各同行不得不进行深度、冷静地思考，并做出积极的应对。

根据国家统计局的最新统计，去年1—10月份，全国住宅的销售额增长9.6%，办公楼销售额增长20%，营业用房销售额增长27.9%，可见商业地产的销售增长速度远远超过住宅。

在存量资产时代，商业地产领域有危就有机。古往今来，汰弱留强、适者生存，这个从来都是硬道理。未来商业地产怎么做？小编认为不想被淘汰，就要积极接受新思路，正确的开发理念、开发流程、先进的商业空间和建筑形式是项目开发的重点和关键，也是商业运营成功的基础和保证。