新政有望缓解商业地产同质化竞争

随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，开发投资规模持续增长。规模的快速增长也为商业地产行业带来整体供给过剩的问题，市场竞争逐渐加剧，开发投资规模增速开始放缓。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。

由于商业地产具有商业、地产和投资多重属性，与一般住宅地产相比，商业地产项目运作链条长，前期投资大，投资回报期长，需要较强的专业管理能力。商业地产运营企业在市场竞争中越来越注重规模及运营质量对企业综合竞争力的影响。当前，商业地产主要存在四大问题，具体如下。

一是商业地产存量大，同质化竞争激烈。截至2017年11月底，全国待售商办用房合计18964万平方米，其中待售办公楼3546万平方米，商业营业用房15418万平方米，商办用房整体存量规模大。前期商业地产投资过热，行业参与者较多，部分进入的商业地产开发商缺乏对项目定位、品牌运营、物业管理、资本运作等多个环节的运营经验，盲目追求开发规模，导致很多城市热点区域类似的商业项目扎堆入市，产生恶性竞争，影响商业地产行业的良性发展。

二是电商迅速发展冲击传统实体商业运营。在电子商务行业的冲击下，传统实体商业出租率和租金水平都受到一定影响，对商业地产的运营提出了更高的挑战。

三是专业运营管理人才和团队紧缺。商业地产投资链条长、环节多、管理复杂，对运营管理的专业度要求很高，前期规划、开发建设、招商宣传、运营管理等各个方面对人才和团队的需求突出，但受限于境内商业地产行业发展时间短、成熟度低，行业中专业人才积累少，专业团队稀缺，相较于境外成熟商业地产运营商呈现一定的竞争劣势，不利于行业未来的长期发展。

四是融资渠道有限制约企业开发经营。开发商的融资渠道和融资成本对于初始投资规模大、投资回收期长的商业地产项目影响极大。发达国家和地区的商业地产企业十分注重对外部资金的引进和利用，通过房地产信托投资基金（REITs）、私募基金、产业基金等多样化的融资渠道解决资金沉淀大、周转缓慢等问题。而中国的商业地产开发商主要是从住宅开发商转换过来，融资渠道仍然以银行贷款为主，较为有限。2016年10月，国家发改委下发了《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。进入2017年，证监会修订相关细则，规定上市公司融资后18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。随着调控政策逐渐收紧房企融资，商业地产企业开发经营将会受到制约。

展望未来，专家认为，在租购并举新政策的推动和商业地产资产证券化的发展下，我国商业地产行业运营效率将得到提升，逐渐由重资产模式向轻资产模式转变，同时零售物业、联合办公领域的探索创新也值得期待。

进入2018年，根据有关部署，我国将深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。租购并举政策不但可以缓解人口净流入规模大的部分城市住房需求难以满足的问题，抑制房价持续上涨，同时通过改造商业用房，盘活闲置用地，也可以有效地提高商业地产的运营效率，缓解行业供给过剩和同质化竞争情况。

在融资渠道逐渐收紧的过程中，商业地产企业不断探索创新的金融工具。商业地产运营企业由重资产经营模式逐渐向轻资产模式转变，激发商业地产运营企业的经营活力。