2018年全球商业地产充满变数

摘要：全球许多市场的商业房地产价值都逼近历史峰值，加上今年利率可能走高，让2018年成为充满变数的一年。
2017年结束的时候，全球许多市场的商业房地产价值都逼近历史峰值，对于这个行业的投资者来说，好消息是过去八年的投资项目基本上都有收获。但跨入2018年后，好消息变成了坏消息：接近峰值的房地产价值让今年的房地产投资变得特别棘手。
Brookfield Property Group是全球最大的房地产投资机构之一，该公司首席执行长Brian Kingston说，今年最大的挑战莫过于为新资金找到有吸引力的投资目标，投资者在价格上要三思。
房地产价格高企，加上今年利率可能走高，让2018年成为充满变数的一年。
但这并不意味着像Brookfield这样的国际顶尖房地产投资机构会在今年保持观望。相反，这些机构正在尝试打一套跨越多个地区和资产类别的不同寻常的组合拳。
Brookfield把眼光投向了欧洲，希望在那里购买更多房地产。欧洲许多经济体正在增长，欧洲银行业也终于走出2008年国际金融危机和随后的欧债危机的阴影。Kingston说，欧洲国家正准备清理危机期间留下的许多僵尸项目，他们似乎更愿意为相关交易创造便利。
管理超过690亿美元房地产资产的PGIM Real Estate计划在今年扩大贷款基金业务，这项业务从投资者手中募集资金，然后借给开发商及其他机构。相比权益投资，债权投资更不容易受到价格下跌的影响。
在权益投资方面，除了传统类型的房地产，PGIM将更加专注小众资产，比如面向55岁以上“活跃成年人”（active adult）开发的租赁房，从而押注婴儿潮一代人将开始寻找适合65-80岁人群居住的房屋。
PGIM美洲地区首席投资长Alfonso Munk说，进入这个年龄段的美国人口数量非常庞大，这些人不想和千禧一代混住在一起，而是想与同龄人待在一起，并享受婴儿潮一代人所追求的便利和活动。
全球最大的房地产投资公司黑石集团（Blackstone Group L.P., BX）的房地产业务首席投资长Kenneth Caplan说，黑石集团正计划投资一系列资产，比如印度写字楼、西班牙住宅和澳大利亚仓库等。黑石集团的资产管理规模超过1,000亿美元。
Caplan说，今年不是跟风和随大流的一年，对黑石集团来说，拥有独到的观点非常重要。
2017年商业房地产的表现好于很多人的预期。早在2015年，一些分析人士就表示，始于2009年的一轮牛市已是强弩之末。2016年房地产巨头Sam Zell在一次大会上警告说，如果有人需要鸣钟才能注意到房地产市场充斥着泡沫，那么他要做的就是卖助听器。
去年商业房地产市场已经表露出放缓迹象，最明显的是很多市场销量放缓。
根据数据公司Real Capital Analytics， 2017年前九个月，美国房地产成交额为2,966亿美元，同比下降7%。2016年全年成交额较2015年下降11%。
一些房地产价值开始缩水，尤其是零售业，这个行业受到网络购物竞争和许多大型零售商表现疲软的严重打击。伦敦很多大楼价格仍比历史峰值低10%左右，主要是因为英国脱欧决定的不确定性。
不过，在大部分市场，房地产价格仍保持稳定，接近后危机时代房价反弹所取得的历史高点。追踪大型美国房地差项目的Green Street商业地产价格指数18个月前触及历史最高水平，较2008年楼市大跌后触及的水平高逾一倍，之后几乎纹丝未动。
推动房价上涨的因素之一是低利率。低利率使渴望收益的投资者对商业地产的需求上升。2017年底，10年期美国国债利率与年初基本持平。
外国投资者也在全球很多主要城市发挥日益重要的的作用，尽管安邦保险集团股份有限公司（Anbang Insurance Group Co.）和万达集团股份有限公司（Dalian Wanda Group Co.）等一些中国投资者的海外投资步伐受到了中国政府的抑制。
2017年，房地产行业的融资难度随之大增。2017年1至11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%。事实上，这一数字并未反映出房企融资的真实困难程度，个别房企的高额融资拉高了整体水平。比如2017年1至11月，恒大和阳光城分别融得资金1724亿元和1036亿元，创下单个房企历年融资规模新高。如剔除上述情况，2017年前11个月的房企融资总额则为7254亿元，较2016年全年下降31%。这意味着大部分房企的融资额下降明显。
在传统融资渠道受限的情况下，房企开始寻找其他融资方式。目前来看，行业融资结构正在被资产证券化改变。2015年时，资产证券化仅占房企融资总额的0.3%；2017年前11个月，这一数字已提升至4.2%。在房企大力发展租赁业务的趋势下，未来资产证券化的比例还将进一步提升。
Green Street旗下咨询集团的总裁Jim Sullivan称，受海外资本和一些新资本来源的影响，优质房地产项目供不应求。
进入2018年后，一些投资者正在2016年和2017年失宠的领域寻找机会。两笔推进中的规模最大的交易发生在零售领域：Brookfield Property Partners LP （BPY）以148亿美元收购尚未持有的房地产投资信托公司GGP inc.的股票，Unibail-RodAMCo SE. （UNRDY）收购悉尼商场开发商Westfield Corp. （WFGPY），交易金额为157亿美元，外加大约100亿美元的债务。
总部位于休斯顿的Hines计划今年在伦敦更积极的开展交易。管理约380亿美元房地产资产的Cohen & Steers Funds更看好休斯敦、加拿大西部和挪威这些近年来因油价下跌而遭受重创的能源热点地区。
Cohen & Steers Funds全球投资经理Jon Cheigh表示，这些热点地区经历了周期性调整，产生了机会。
其他一些在2017年表现疲软的市场今年预计不会有太大起色。巴西房地产市场仍然饱受国内经济严重滑坡的困扰。
根据房地产公司仲量联行（JLL）的数据，去年第三季度，圣保罗的写字楼租金较2012年底下降30%。写字楼空置率为25%。
高力国际物业顾问有限公司（Colliers International Ltd.）驻俄罗斯研究主管Veronika Lezhneva表示，俄罗斯的房地产交易仍将不温不火，写字楼新开工建设已基本停滞。一些开发商开始评估新项目，但这些努力尚处于初步阶段。