商业未来的样子•系列一：转型升级预见商业地产新契机

传统商业的危机

以百货商店为代表的传统商业面临的经营困难近年来愈发突出。作为首批入华的外资百货卖场之一，伊藤洋华堂旗下华堂商场近期正遭遇史上最严峻的关店潮。调查还显示，无论是一线城市还是二线城市乃至三线城市，传统商业都面临着不同程度的生存及发展危机。一线城市新中心及偏远郊区的商用物业，出现大面积业态调整的现象，不少购物中心通过加大餐饮及娱乐休闲等体验业态的比重来创造目的性消费需求，也有不少购物中心重新定位，调整主力店品牌，尝试向高端化、主题化转型；二线城市商业地产的空置率继续走高，不少城市都有大体量的新商业项目入市，使得二线城市“高存量，难去化”的局面雪上加霜；与一二线城市不同的是，三线城市的商用物业干脆选择以销售为主，占比超过80%，但投资回报并不理想。整体市场的不同表现，也投射到了发展商的战略选择上。比如上实城开商业，就选择了一条“关注一线城市、聚焦核心区域、优化商业资产”专业化精细化发展之道。

电商的冲击
传统百货零售商业面临的压力，很大一部分是拜“电商”所赐。国家统计局数据显示，2016年社会消费品零售总额为33.23万亿元，中国商务部发布数据显示，2016年中国网络零售交易额达5.16万亿元，经过这么多年的发展，电子商务交易额在国内零售总额的占比也才15%多。所谓的“电子商务终将取代传统实体零售”不过是一场江湖赌局，我们更应该看到的是，电子商务在优化商品交易环节的积极意义。

电子商务实际上解决的是商品交易，没有改变商品交易的核心，只是在“固定场所”方面进行了优化，将这种“固定场所”搬到互联网上，使大家足不出户就可以完成商品交易。中国传统商业环境形成了稳定的企业和经销商之间的合作关系，企业负责产品、宣传和运营，经销商负责市场的拓展和销售。随着移动互联网时代的来临，用户不需要到店里购物，我们通过网站选择需要买的商品，通过手机即可直接下单、付费，商家通过快递把商品寄到买家手里，完成整个交易环节。电子商务突破地域和时间对交易的限制，让买卖双方可以高效的找到自己的交易对象，扩展交易机会，大大提升了交易的效率。
电子商务时代的到来，一方面分流掉部分消费者、消费额，但另一方面，它可以作为公众平台、销售平台，利用电商将线下线上的平台对接打通。现在线上都在做线下，线下的也纷纷开发网上的平台，一方面，我们看到苏宁、国美、银泰、万达等传统商业企业全面高调进军电商；另一方面，我们也看到阿里巴巴、京东等互联网企业布局线下、屡开实体店。线上线下的互动，两种商业的借力，已然成为当今商业发展的主旋律。所以传统商业在和电商博弈中，更应该转变观念，从自身上来寻找未来的突破点。

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异业的旁敲侧击

如今，商业服务业的各个链条、各个环节，几乎都能看到互联网的踪影，各种新商业形态、新物种借助互联网突然杀出，往往打传统商业一个措手不及。比如银行，从来不会想到支付宝这个新物种出现；比如移动，也不会想到微信APP会成为它的对手；马云对阿里无线团队说：你们的职责就是灭了淘宝；马化腾说幸亏微信在腾讯，否则我们无法阻挡进攻……跨界时代：你的对手，可能你看不见。
同样的，新零售战局也是愈演愈烈。在过去不到一年的时间里，永辉超级物种、天虹sp@ce、新华都海物会、步步高鲜食演义、百联RISO等新零售业态相继亮相。同时，物美新零售转型“三板斧”落地，大润发飞牛优鲜今日开业，再加上2016年初开业的盒马鲜生。至此，新零售的“八大金刚”正式出炉。其中，盒马鲜生采用“线上电商+线下门店”的经营模式，集“生鲜超市+餐饮体验+线上业务仓储+基于门店电商配送”为一体。从经营特征上实现了控货和数据获取（仅支持支付宝支付），采用了新技术提升效率，属于典型的新零售公司，新门店仍在扩张，其在一线城市的竞争力不容小觑。永辉超市孵化的新零售项目——超级物种，打造未来超市+餐饮的全新业态，也是互联网化和全球化的结果，是体验消费发展的必然选择。
伴随移动互联网继续深化，行业的边界将被逐渐打破，小企业取代甚至颠覆大企业的故事层出不穷。有专家预测，未来十年，每个月都可能有一款新产品甚至一个新物种诞生，而且他们生长速度惊人，用不了多长时日就会打败一批传统企业。这种借助互联网跨界而来的“神秘力量”，让人不禁感叹：商业地产未来真的在商业地产之外吗？
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实体商业的绝地反击

尽管传统商业被电商所“伤”，被异业跨界所“扰”，但商业地产的核心还是需要坚持，坚持商业的本质。简而言之，就是要紧紧抓住你的消费者，随着你的消费者而变、而去突破，去融合。

实体商业能否再续辉煌，商业地产发展商能否拥有决胜未来的力量，至少，仍有几个值得发力的地方：

1
强体验，为实体商业寻求更多发展空间及“再生力”

消费体验的增强是破解商业零售困境的必经之路。商业面临的冲击在于同质化的竞争，商场零售业务在下降，商场的空间在增加，而文化、教育、娱乐的供给侧需求却有增无减。小孩坐在购物车上四处观望商品的新奇感，电子商务能给到吗?和三五好友边走边逛、试衣服尝美食的体验，一只鼠标能解决吗？这些矛盾可以用体验式的业态去化解。因为体验式消费，不仅仅消耗了商业的面积，还增加了商场的客流和人气。

2
非标化，打造兼具个性与情怀的主题化商业空间

随着商业地产多元化的发展，需要不断“融合”新的思路、新的技术等。但融合不是“大乱炖”，更不是对其他成功商业地产的粗糙复制。需要的是找到适合自己的定位，锁定自身匹配的客群，结合自己的优势，不复制、因城施策、因地制宜，才有可能突破竞争赢得发展。

3
轻资产，以运营为核心重构商业地产生态链

对商业地产而言，当行业发生巨变或是产业发生不连续、断层式生长时，这个时候表面上大型房企因为块头过大，往往很难掉头，相对而言，核心竞争力越强的企业往往改变起来越困难。换言之，轻装上阵，才有更多可能！那些有客户思维、互联网思维、金融思维，且拥有跨界创变基因的房企，在变革时代往往拥有更好的未来。上实城开，正是这样一个独特的存在。