商业地产走“小而精”发展之路

眼下昆山商业综合体越来越多，如何摆脱单一的商业模式，成为众多运营商思考的问题。昆山商业地产投资快速增长的同时，竞争相当激烈，而商业地产现阶段的危机主要源于同质化竞争。为了避免这样的竞争，有的房企开始走出自己的特色之路。近期，记者对花都艺墅进行走访，就商业地产的发展和销售部副经理郭黎明进行了探讨。
定位
精雕细琢的差异化发展
在昆山，不乏“大而全”的大型商业综合体，但也有一些企业走的是“小而精”的发展之路。在郭黎明看来，大的商业综合体要维持运营需要很大的成本，而走小巧精致的路线，不仅在成本上能够更好地把控，而且在定位的差异化上和大型商业综合体区别开，更能突出自身商业体的特色。
郭黎明表示，基于商业地产大型城市综合体业态较复杂，涉及市场研究、定位策划、商业规划设计、建筑规划设计、招商、营销、商业运营管理、物业运营管理等多个专业。因此，如何正确选择商业地产项目的定位与差异化方向，是决定商业项目成败的关健。“以花都艺墅为例，目前用地面积约为400亩，其中商业区为60亩。项目最终目标是要带动高人流量、促进高端消费并打造高端品质。为了实现这一目标，花都艺墅不遗余力地打造集办公、文化、商务、娱乐休闲等功能于一体的综合性项目。”郭黎明说，花都艺墅的定位是一种目的性消费，将客群锁定在中高层消费人群，这个和大型商业综合体对客群的“一网打尽”是有所区别的;在差异化的打造上也特别注重消费者的体验度，比如类似诚品的恋尚书店，这在昆山其他综合体中还是少见的。
最早期的商业综合体仅仅是为购物而开发，随着市场的变化，商业综合体发展为涵盖娱乐、餐饮、休闲在内的“一站式”购物中心。虽然说“一站式”的商业地产是如今较为流行的模式，但是在昆山众多商业综合体拔地而起的同时，找准自身定位是非常重要的。
配套
助推人居环境的价值提升
定位是一个项目的立足基础，准确的定位能够让项目的发展更加长远;定好位后，就要看项目的落实过程，其中项目的配套是非常重要的。
在郭黎明看来，北部区域除了花都艺墅，还有凤凰城、巴比伦花园、江南明珠苑等多个大型小区，这些小区拥有几十万的核心消费群，而花都艺墅打造出配套精准的商业综合体为这些消费群体服务。花都艺墅项目地址虽在昆山北部，但这里与开发区、市区相距不远，拥有良好的区位优势，将承担中心城区的部分服务功能。另外，周市南部区域将形成娱乐、餐饮、酒店、高端居住的集聚区，而花都艺墅正位于该区域的中心板块。目前，花都艺墅重点打造的项目是商业楼、写字楼和酒店式公寓，并选择有品质的餐饮、休闲、金融等配套。
“北部区域板块得益于交通的发展而迅速崛起。板块区域居住密集，已经形成了成熟的居住氛围，对商业的需求十分旺盛。” 郭黎明表示，目前这片区域的商业越来越成熟，并且是一个巨大的市场，项目立在这里不仅实现地域的差异化竞争，还能与其他商业综合体强强联动，因此，一个项目必须做好相关配套，才能让周边居民的体验感不断增强，这或许能够带动整体效应，促进整个北部区域板块的发展。
记者了解到，配套设施是一个地域能不能被置业者看中的一个重要因素，好的配套设施会带动楼盘的品牌价值，不仅提升人们的生活品质，还会对整个地域板块形成良性循环，使人、住宅和自然环境、社会环境之间形成一种融洽的共生关系，从而助推人居环境的价值提升。
品牌
打造特色增强市场竞争力
有了准确的定位，有了优质的配套，才能建设好的品牌，积攒上佳的口碑。花都艺墅的开发商是昆山宝裕房产开发有限公司，成立于2002年，由宝岛房产和宝成国际集团联手合作。宝成国际集团是全球品牌运动鞋营业额最大的集团，现在正致力于对外拓展不同领域产业，以进入消费市场。宝裕房产经营团队具有丰富的房地产开发经验，开发的楼盘均为国内外成功人士所追捧。
“在很多昆山消费者看来，选择了宝裕所开发的产品，就选择了一份信任。带着这份信任，宝裕在项目品牌的建设上精雕细琢。” 郭黎明表示，商业地产项目并非单单是一座建筑，而应该被看作是一个有情感、有个性、有主张的生命体，需建立自己独特的品牌才能避免同质化竞争。定位是商业地产项目运作成功的基础，而完善的配套又要求商业项目确立聚焦于顾客消费目标的选择方向。
记者了解到，在如今市场竞争激烈的情况下，商业项目要做出自身的品牌效应才能在市场上具有更大的发展空间。商业地产项目需通过所在区域消费的调查研究，积极寻找市场的空白点，尽可能地减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，并使项目自身形成一种品牌文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。