广州商业地产出现新格局：近一年来琶洲写字楼租户吸纳量已超珠江新城

昨日，第一太平戴维斯发布了二季度楼市研究报告，报告显示，广州商业地产正呈现出新的格局，零售物业市场分化更明显，商业市场格局正逐步向外围扩展，天河路商圈租金仍在持续增长，而新兴商圈租金持续承压。写字楼市场上，琶洲写字楼迎来密集交付，而近一年来的租户吸纳量已经超过珠江新城。

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零售物业市场：天河路商圈首层租金连续九个月上涨

       从数据来看，2017年1-5月，广州市社会消费品零售总额达人民币3370亿元，累计同比增长8.8%，增速同比提高0.2个百分点。二季度，广州无新增优质购物中心，当前广州优质零售物业的总体存量约为460万平方米。第二季度，全市主要优质购物中心首层平均租金水平为人民币每平方米每月694.4元，环比下降0.3%。天河路商圈首层租金录得连续九个月上涨，且其涨幅位居其他商圈之首。租户调整持续进行，二季度，全市主要商圈优质购物中心整体空置率环比上升1.3个百分点，至5.7%。

      下个季度，将有一栋建筑面积约10万平方米的优质购物中心开业，而其他项目将于第四季度集中交付，总体量共达23万平方米。随着新兴商圈迎来更多优质供应，广州市商业市场格局将逐步向外围扩展。值得注意的是，例如白云区、海珠区等老城区的社区型购物中心，由于其品牌逐渐丰富及居民消费习惯的转变，对家庭客群的吸引力正不断增强。目前，不少购物中心业主正积极推进业态调整，并寻找更有效的运营策略，预计短期内广州优质零售物业市场租金将会继续承压。优质品牌租户选址仍显得较为谨慎，而餐饮、儿童类租户及其他生活体验类业态将维持稳定的扩张计划，各商圈消费格局逐渐打开，预期广州优质购中心空置率将有所下降。

珠江新城二季度整体平均租金环比上涨1.1%至人民币每平方米每月177.71元

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甲级写字楼市场：琶洲下半年再有1栋写字楼建成入市

      2017年第二季度，广州甲级写字楼市场共有两栋新项目交付，为市场带来约14.1万平方米的新增供应面积，市场存量升至489万平方米。全市空置率环比下降0.6个百分点，至13.2%的水平。租金则环比上涨0.7%，至人民币每平方米每月157.30元。越秀区租金相对稳定，环比微涨0.1%，为人民币每平方米每月119.6元，空置率环比略涨0.1个百分点至7.7%；天河北区域租金环比上涨0.5%，为人民币每平方米每月155.07元，空置率环比下降1.1个百分点至4.1%。珠江新城迎来一栋项目交付，板块整体平均租金环比上涨1.1%至人民币每平方米每月177.71元，空置率下降1.4个百分点至13.4%。受新项目入市影响，琶洲空置率环比上涨0.1个百分点至33.4%，租金则保持在人民币每平方米每月117.0元的水平。

       从后市来看，琶洲电商总部集聚区内写字楼项目有望于今年全部开始动工，琶洲写字楼市场将迎来密集交付。下半年，琶洲区域将再有1栋写字楼建成入市，总体量约为12万平方米。一方面，大量的供应将加速片区发展和商务氛围的凝聚，另一方面也将给区域内带来竞争和消化压力。下季度，广州无甲级写字楼交付，预期市场租金将轻微上升，空置率将保持平稳。