商业地产市场分化态势加剧 可投资规模仍较大

今年以来，楼市调控不断趋严，诸多房企开始加速进入商业地产领域。业内人士表示，当前商业地产市场可投资规模仍然较大，但分化趋势更趋明显，部分商业物业资产呈现出同质化严重、经营困难等现象。

可投资规模仍较大

目前诸多房企陆续进军商业地产领域。万达商业、融创中国日前联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。远洋资本近期也通过境外股权交易方式收购中银资产包项目，完成交割。

与此同时，江苏银行与高和资本早前共同发起设立国内首只商业地产ABS基金，规模高达200亿元。该基金专注于盘活商业地产，以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的，致力于商业地产证券化产品价值发掘和市场流动性激活。

事实上，我国可投资的商业地产规模仍较大。根据世邦魏理仕统计数据显示，2016年我国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二位，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。从城市层面分析，京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市，已接近甚至赶超亚太地区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度，均已超越香港和新加坡。

分化态势日趋明显

从商业地产的发展来看，全联商业地产研究会会长王永平表示，商业地产经营导向经历了两次变革，最早的商业物业是租金导向，项目开发完成后开发商以出租店面、收取租金为主；之后随着商业地产的发展，购物中心竞争加剧，逐渐走向以经营品牌为导向，出现不同商业品牌的分流与分化。而现在这一阶段，商业物业已转变为以经营消费者为导向，通过消费者选择入驻品牌。

与此同时，随着商业地产的发展，分化态势也日趋明显。“从未来三五年来看，特别是一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段已经很少有土地、新建写字楼和酒店式公寓入市。”远洋集团总裁助理兼远洋资本总经理王洪辉认为，对现有位于核心区域的存量物业进行改造提升，是未来最具可挖掘性和盈利空间的投资机会。

明源地产研究院首席研究员刘策表示，核心地段的商业物业资产租赁目前表现较好。若租金收益率能进一步提升，或能满足REITs的要求。但问题是大部分商业物业资产同质化严重、运营艰难，商业物业的发展与实业经济发展水平也是息息相关。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，从目前商业地产的市场形势来看，部分项目入驻率很高，但有些项目则“月月换商家”。因此，未来还需要很长的动态调整过程，这不仅是地产商的调整，也是区域里不同商业的调整。