商业地产租金定价方法

目前，商业地产行业中对于购物中心租金定价的主流方法有3种：

商圈租金水平类比法

对于一个购物中心的租金定价而言，最主要的因素便是该购物中心的地理位置，也就是通常所说的商圈位置。商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成，核心商圈通常指以项目为圆心周边3KM内的区域，次级商圈为3-5KM内的区域，边缘商圈为5KM以上的区域。核心商圈是购物中心顾客密度最高的地方，通常占购物中心顾客的50-80%。因此通常指的商圈租金水平指的便是核心商圈的租金水平。商圈租金水平类比，通俗地说就是参考与项目位于同一个商圈的其它购物中心的租金水平。

例如本案为A项目，以A项目为圆心周边3KM里内有B与C两个同类型的项目（购物中心，若A项目为写字楼或社区商业等形态则参考同类型的形态），则使用商圈租金水平类比法时，根据对B、C两个项目各楼层的租金水平调研获得本（核心）商圈内（以A、B、C项目为代表）租金水平基数。再根据A项目相对于B、C项目的品牌层级定位就租金水平进行调整和修正。例如在品牌层级定位上B>A>C，则A项目的租金水平大体分布于B项目租金水平与C项目租金水平之间是比较合理的区间。当然，A项目作为此商圈的新兴项目，还应考虑B、C项目作为旧项目关于租金定价的时效性，再根据通胀等因素在租金水平上进行相应的修正。

投资回报反推法

投资回报反推法，顾名思义是根据预期的或希望达成的整个项目投资回报率反推租金收入，从而确定租金水平的方法。该方法在实际操作的难度在于，通常开发商投资的整体项目不止有购物中心一个形态，还包括诸如酒店、写字楼、住宅等形态。关于购物中心项目的开发成本在整个项目中的成本占比不能简单的用面积占比或建安成本占比来界定。因为目前许多地产开发商选择涉猎商业地产是出于政策上的要求，开发商如若想获得一定面积的住宅地产项目则必须打包拿下相应面积的商业项目。一些开发商因为在地产方面有较为丰富的操盘经验，面对如今土地市场竞争激烈的宏观环境，为了拿地（住宅）而必须不得已将部分商业配套一起拿下。由于在住宅项目与商业项目悬殊的操盘经验，会导致开发商在住宅项目投入更多的关注，而商业项目更多时候更像是“鸡肋”一般的存在。因此在这样的前提下，诸如购物中心这样的商业项目如何界定其开发成本在整个项目的占比就显得有一定的难度。所以通常投资回报反推法更多时候是开发商在权衡租金带来的投资回报率时的一种参考。

商户承租能力调研法

开发商（或者商场管理方）作为商业地产中的甲方，在租金水平的制定中还应参考作为乙方的商户（品牌方或个体户）的承租能力，从而制定更符合市场行情的租金水平。对于一个商业项目的租金水平，商户的心中同样有一杆秤，但通常出于对经营成本（其中租金为其中最重要的部分）的控制，商户所反馈的租金承租水平一般会略低于市场行情。除了部分商户（通常为尚不知名或急于拓店的品牌方）看重购物中心项目某方面的优越性，迫切希望入驻从而在租金承租方面能提供更高的溢价空间。因此关于购物中心的租金水平制定，还应关注目标商户或备选目标商户的承租能力，提前摸底，从而制定更能落地的租金条件。

综上
购物中心的租金定价，通常用到商圈租金水平类比法、投资回报反推法、商户承租能力调研法三种方法，通常需要三种方法相结合，从而制定出更合理的租金定价，这些方法除了适用于购物中心，其他诸如写字楼、社区商业、产业园区等商业地产项目同样可以借鉴。