二三线商业地产库存量过大新型融资方式被热切期待

关于我国房地产的库存总规模，目前并无权威数据统计，但商业地产（专题阅读）的总体过剩情况严重，早已成为业界共识。全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭近日曾公开表示，这部分库存包括商铺、办公楼、综合体及工业、旅游等产业地产，且土地性质转变难度大，容易被人忽视。正视商业地产库存量大的问题，创造新型融资方式，给各个地产大佬出了个不小的难题。

与住宅相比，商业地产库存规模相对较小，但其景气与否和经济形势密切相关，而商业地产的地价、建造、后期运营成本明显高于住宅，对资金的吸纳能力亦强于住宅。其库存问题也需得到重视。

尽管当前迎来一系列的利好政策，但商业地产去库存在短期内是否能顺利度过难关，一切还尚属未知。

现状：二三线尤为突出

商业地产库存压力大是由于多方面原因造成的，在很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。研究发现，在住宅市场反复调控的 2008-2014年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%增幅。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但是随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日渐式微。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，我国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米，并且商业地产库存主要集中在二三线城市。

根据第一太平戴维斯的观点，就写字楼市场而言，一线城市作为重要的商务金融中心，吸引了大量跨国公司与国有企业设立区域总部，因此，一线城市的写字楼空置率也处于全国最低水平。相比之下，近年来二线城市的甲级写字楼存量迅速增加，需求却十分疲弱，因此空置率偏高。

根据该机构的数据，全国主要城市中，北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下。杭州、武汉、苏州、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%;沈阳、重庆、长沙都超过30%；无锡情况较严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

与写字楼市场相比，商业零售市场的库存分布也大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。第一太平戴维斯表示，近年来不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

机遇：把控政策红利

当前，一些利好政策的出台，为商业地产去库存带来了希望。但如何利用好政策红利还有待商榷。去年11月22日国务院发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件，同时被认为是商业地产库存的重要去化通道。

此外，从“供给侧改革”的提出，不难看出中央政府在尝试从供给角度对房地产进行有效事前监管的方式，这意味着政府调控“有形的手”将会把更多的舞台留给市场这双“无形的手”。供给侧改革的趋势之下，目前商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式。

但业内人士表示，中国商业地产已经沉淀了大量的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求实现轻资产化运营。中央提出供给侧改革将有利于提高土地资源的利用率，而以运营输出的轻资产模式将提升整个商业地产的发展层次。

“众创空间”的概念在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。分析人士认为，共享经济的兴起，创客空间等平台的出现，为商业地产去库存提供了一种路径。招商地产、华夏幸福产业园、SOHO 3Q、万科云城等都希望在“众创空间”上有所作为。

国家科技部一再强调，众创空间绝不是大兴土木的房地产建设，而是在各类新型孵化器的基础上，打造一个开放式的创业生态系统。一些众创空间被地产商绑架，成为盘活存量、租售地产的噱头。几间房子、几张办公桌、一个时髦名字，一些地产摇身一变成为众创空间。当众创空间遇上产业地产，共享经济的模式能否给去库存时代的房地产业带来变革?

用“众创”的方式无疑可以激活现有的存量办公空间，但能否解决大面积去库存这一房地产大问题?清控科创控股股份有限公司总裁程方直言作用是“杯水车薪”。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦认为，面对“去库存”压力，除了采取更为精准的前期目标客群定位、差异化招商外，借助当前“万众创业”的契机是可以的，引入“购物中心+联合办公”模式，降低商场空置率，但绝非把众创空间当成救命稻草。

由于前几年的大量商业地产投资，仍然处于收获期，这也决定了，未来商业地产的库存规模可能继续增加。分析人士指出，要做到大规模去化，即使在政策红利大好的当下，仍需长期的过程。对此，国务院发展研究中心副主任王一鸣公开表示，商业用房和写字楼是去库存的一大难点，由于互联网的直接冲击，这块去库存，按照最大的口径，大概要十年。

路径：商业地产证券化

在“去库存”的大背景下，REITs（专题阅读）作为盘活商业地产的有效手段在内地市场越发受到市场重视。

全国“两会”上全国人大代表、步步高商业集团董事长王填提出希望通过推出商业地产投资信托基金 (REITs)来解决。王填表示，房地产投资信托基金的发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化，能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。