高和资本苏鑫：商业地产或迎来“阳春”

善于判断市场趋势的高和资本董事长苏鑫是目前少有的看空派，近日在中欧商学院私人财富投资论坛表示，未来一两年，中国住宅市场可能进入下行通道。
成交量将受调控影响
3月25日，上海市政府新闻办举行市政府新闻发布会，市住房城乡建设管理委主任顾金山介绍了《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关情况。根据这份即日实施的限购政策，未来非沪籍居民家庭购房需连续缴满5年社保，并实行差别化住房信贷政策。
针对这份被认为是“史上最严”的调控政策，高和资本董事长苏鑫认为，房地产调控已成常态。
在其看来，“上海新政的一个不容忽视的背景是，上海市场新盘库存量很小，因此新政主要将影响二手房成交量，对有改善型需求的购房者影响很大，而改善型需求又占了整个二套房购买需求中七成的份额。对市场进行调控，势必影响未来入市项目及土地投资，市场一旦遭遇压力，势必回调。”
苏鑫同时表示，受限购等政策影响，上海新政可能产生市场溢出效应，从而催热苏州等上海周边市场。
住宅主战场在二手房
数日前，苏鑫已公开表示：一线城市住宅的主战场已是二手房而非一手房。他认同诺贝尔奖经济学奖得主——耶鲁大学经济学教授、《非理性繁荣》的作者罗伯特·席勒的观点，看空一线楼市住宅。苏鑫说，“一二线城市未来一两年有可能进入下行趋势。”
尽管苏鑫看空住宅市场，但值得注意的是，苏鑫仍然强调房地产“可以投资”，不过“思路一定是追求安全，一定要关注流动性”：“无论从安全性还是收益性上来看，投资核心区域住宅的同时，适度将资产配置到流动性较好的核心区域的商办物业，都是较佳的投资选择。”
除了一定要选择品质好、核心区域的安全性资产、物业，苏鑫建议，如果已经有多套的房子，应趁本轮趋势把流动性较差的先售出一两套，以免在房地产泡沫破裂时遭受流动性风险，“既然我们判断不了顶在何时、在哪里，最正确的投资理念就是极大地关注风险，宁可没能在最高点出货，也不要购买投资属性低、流动性低的资产”。
而与对住宅市场的悲观态度不同，苏鑫分析认为，在住宅再遇调控寒流后，受利好影响，商办市场可能再度迎来反弹。
“相较于住宅，核心区域的商业地产收益率有明显优势。由于目前禁限令的出台，核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应，现有的在售楼盘不存在流通性的竞争，未来的抗风险能力较强，属于安全性资产。从收益来讲，住宅的租金收益率通常在2%-2.5%，而核心区域的写字楼租金收益率可以达到5%，差距超过一倍。”苏鑫同时认为，“营改增”允许企业将购置商办物业用于抵扣增值税，将刺激公司购置办公楼，推动商办市场迎来极大利好。