商业地产资产证券化加速

谨防商业地产招商的四大“硬伤”
来源：中网资讯综合    时间：2016-02-23 14:30:42
如果一个商业地产开发商一缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平;二缺乏企业家的责任感与道德素养，那么商业地产将会走向很危险的境地，从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不会考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力，而是能卖则卖，能租则租，两者不行就逃跑。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的，他们在合作之前虽然有着不同行业的特性，但共同的利益让他们走到了一起，是利益的驱动让他们成为价值体系中的共同体，他们的方向是一致的，任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险，从而导致整个项目失败。

在招商过程中出现的盲目性主要体现在四个方面，这四个方面可以并称为商业地产的四大“硬伤”，如果处理不好将可能导致项目的前期工作功亏一篑。商业地产开发的投入回报过程是一个多元化的战略协同过程，其中物业招商起着承上启下的作用。商业地产在没有招商之前不能体现商业物业的真实价值，只有通过招商后的商业物业才能真实体现其商业物业的价值。因此，商业地产招商越成功商业物业的增值空间就越大。然而，从目前国内商业地产的实际情况来看，中国的商业地产已经出现了量大而不优的现象，很多商业地产项目除了在前期规划、运营上存在问题外，其物业招商行为也存在严重的盲目性。在招商过程中出现的盲目性主要体现在四个方面，这四个方面可以并称为商业地产的四大“硬伤”，如果处理不好将可能导致项目的前期工作功亏一篑。
1“急功近利”式招商
在商业地产招商过程中的急功近利行为导致项目失败的案例比比皆是。很多商业地产项目在招商工作的开局表现出非常的慎重与专业，在招商渠道的拓展与招商策划的能力上都呈现出项目运营成功的希望。然而很多开发企业却在商业招商的中期走入误区，因而导致项目的招商工作半途而废。开发企业走入误区的主要特征体现在两个方面，一是过度贪婪，很多开发企业为了引进主力店不惜倒贴高达上千万的资金给进驻品牌用来所谓的装修及宣传。在主力店进驻后，开发商会迫不及待地提高物业售价或租金来填补前期倒贴给主力店的成本，甚至以几倍的租金或售价来赚取主力店带来的附加利益。由于高额的租金与售价让很多商业投资者望而却步，在多元化的商业投资市场下，很多投资者会选择放弃或另选投资项目。二是过度节约，一些开发企业因为在招商前期的宣传中吸引了部分商业进驻，所以为了节约商业推广成本停止了项目的系统推广计划，选择坐等客户上门，最后导致整个项目的招商周期拉长，项目最终无法实现同步开业计划。由于项目的开业率不高，商业人流量不足，先前进驻的商业也纷纷退租或转租，整个商业项目形成了恶性循环。
2“无组织”式招商
很多开发商只懂地产不懂商业，最后导致“无组织”式的招商局面。“无组织”式招商的实质是招商节奏混乱的表现。开发商由于缺乏科学的商业运营理念，同时又不认可招商管理公司或招商负责人的工作方式，往往采取单边的人际关系招商，能招多少算多少，完全忽略了招商的质量与整体的商业定位，导致最后商业业态整合的困难与商业租金结构的不科学性。这种不懂商业却过于干扰专业招商的开发商将会导致商业项目后期运营困难重重。开发商对项目招商进展的关心与迫切的心情是可以理解的，但开发商不能为了签约而随意答应商户的进驻要求。因为商业招商对商业品类的控制至关重要，没有经过严格控制的商业品类在开业后将会出现严重的重货现象，从而促使恶性竞争愈演愈烈，一旦经营不顺，所有的问题原因将会直接全部推给业主方，对项目运营与租金收益的稳定性极为不利。