三益资本董事刘晓兰商业地产处于过渡时期

国各地逐渐放开限购，央行亦发文松闸限贷后，商业地产的走向也成为外界关注的焦点。
而在三益资本董事总经理刘晓兰看来，政策放松对商业地产的实际影响不大，并未使大量的资金涌向住宅市场。相反，很多的投资者从传统的炒房团转向做真正的商业物业投资。

其指出，即便是在住宅市场回暖之时，很多的消费者和投资者还是看好商铺的投资价值。
“因为它才是真正的资产，是可以通过运营达到增值和倍增的资产，而住宅只是一个投资的产品。”
为此，刘晓兰也强调，商业地产成功的核心在于营运。但由于很多开发商都不专业，经营意识不足，从而导致营运及同质化竞争危机共存。
但事实上，当下已有不少开发商就此成立了自己的商管公司。不过，对此，刘晓兰直言，
“我觉得开发商没有真正理解，商业它不是成立一个资管公司，高薪挖一两个人来就能解决的。因为商业跟普通的房地产开发不一样，它是个系统工程，需要从老板到下面的各个专业团队，必须要有这样的整体意识。”
无疑，商业营运对于专业性的要求也给三益资本带来了更多的机会，但刘晓兰也指出机会的背后挑战亦不小。据其介绍，虽然需求非常大，但是对于三益资本这样的企业，并不是所有的项目都会接。
“我们会很在意开发商的心态，他到底是以开发商心态，还是一个比较正确对待商业资产的心态来做开发。如果不是的话，可能也不是我们这种企业能够配合的项目。”
谈及在国内商业地产发展模式，刘晓兰表示，目前大家比较习惯重资产的发展，这也已经延续很长的时间，而轻资产模式只是这几年大家才慢慢意识到的。但由于地产本身是一个资本属性很强的行业，再加上房地产开发暴利时期已经过去，很多投资者慢慢意识到要往轻资产方向走，更多地把重资产盘活。因此，目前中国是处于重资产和轻资产过渡的时期。
而向轻资产过渡无疑需要借助更多的金融手段，但刘晓兰指出，现在国内的这种金融工具还非常少，加之退出渠道不完善，也因此影响了商业地产的资本发展速度。
“现在，大家稍微看到一点曙光的就是资产证券化已经开始不断地完善，所以，这段时间整个商业地产资本也比较活跃，投资人也看到了至少有一条退出的路走通了，这条路一旦打通，中国商业地产金融或者是资本的这条路就可以更顺畅。”
以下是观点地产新媒体对三益资本董事总经理刘晓兰的采访实录：
观点地产新媒体：您有观点提到说未来是商业地产发展的一个黄金时期，但数据显示，当下不少城市都出现了商业地产过剩的现象，您认为的黄金时期该怎样理解？
刘晓兰：我觉得要从几个角度说：第一，从中国的整个大的国情来看，我觉得是一个黄金时间，因为现在中国的城镇化在发展，还有很多城市的城镇化率没有达到国家预期的标准，还有很大空间。在城镇化发展过程中，相关的一些配套和产业配套里面一定会有很多跟商业有关的一些比例是需要提供一些载体的，比如说就业、产业发展等。所以，根据中国城镇化发展的要求，这个比例的需求是很大的，所以，我认为机会在那儿。
第二，我觉得现在三四线城市所谓的过剩只是相对过剩。真正来看，其实非常多的三四线城市的商业还是非常落后的，真正能够满足人们现在生活品质提升需要的商业载体和平台还是缺乏的。我觉得过剩只是部分城市和部分城市的有些区域相对过剩。
观点地产新媒体：您认为目前国内商业地产的风险主要是在哪些方面？
刘晓兰：商业地产的风险我觉得主要在两大块，一个是刚才说的部分城市、局部区域过度开发导致的过量。局部区域过量以后就会导致同质化竞争，从而带来一些项目竞争的风险。
其次，现在大量的商业体，即使是城市不错，位置不错，但是由于开发商不知道商业地产成功的核心是经营。
所以，我觉得商业地产最大的危机，一是局部城市过量，导致同质化的竞争；第二，在竞争的过程中，由于开发商不专业，经营意识不够，从而导致两种危机共存。
观点地产新媒体：未来商业地产的竞争又会集中在哪些方面？
刘晓兰：大量的开发商也知道，作为商业地产，对于城市、区域的选择很重要，所以很多的开发商，尤其是大的开发商会集中在一二线城市进行土地竞争，这样会带来商业地价的上升，对未来的资产投资是不利的。因为在中国目前租金市场还达不到资产或者投资标准的情况下，地价抬升就会使整个成本增加，而未当来租金收益达不到投资要求时，会带来潜在的危险。
其次，对于很多三四线城市，由于开发商不专业，但是政府又强制性地要求在每块出让的土地里面要有一定比例的商业，这也迫使它们走进商业地产领域，导致专业性不够。由于这部分的商业比例过大，现在的银行金融系统不会给他们金融支持，比如说开发贷。这样也导致这些开发企业的资金、周转和管理面临压力，带来更大的危机。
观点地产新媒体：您刚也提到，运营是商业地产特别重要的一个环节，现在不少的开发商也在成立自己的资管公司，您怎么看这一现象？
刘晓兰：我觉得开发商没有真正理解，商业它不是成立一个资管公司，高薪挖一两个人来就能解决的。因为商业跟普通的房地产开发不一样，它是个系统工程，需要从老板到下面的各个专业团队。必须要有这样的整体意识，因为它各个环节里面都要求非常专业，所以，几个人并不能解决企业的商业资产管理问题。