存量时代 地产基金掘金商业地产新模式

房地产行业进入存量时代，已经成为市场的普遍共识。那么，进入存量地产时代，地产基金在商业地产方面又有什么新的“玩法”？

过去几年，国内商业地产出现井喷式发展，伴随而来的过剩隐忧也逐渐暴露于市场。在房地产行业进入“新常态”的普遍市场共识下，商业地产将会告别野蛮生长阶段，通过各种模式创新进行良性修复，进行中国式的突围。

如果说限购限贷放松，给住宅地产带来刚需型和部分改善型需求的释放。那么，央行在9月30日出台的金融新政中，强调鼓励MBS和REITS，则给没有合适退出机制的商业地产行业带来福音，同时也给房地产金融行业带来巨大的想象空间。

11月1日，在上海举行的2014全球房地产金融峰会上，包括德信资本、高和资本在内的多位国内知名房地产私募基金管理人，就在当前房地产行业并购潮中，地产基金有哪些商业地产投资机会，进行了金融视角方面的剖析。

存量时代并购是主题

房地产行业进入“存量时代”，已经成为市场的普遍共识。其中，作为近年开发商“激进”的商业地产，更是存在过剩的隐忧。

在发达国家，城市人均商业面积1.2平方米已算较高水平，但目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米。据世邦魏理仕调查发现，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

按照良性循环的理论来看，商业物业的投资回报率一般在6%到8%。但近几年，随着中国商业物业交易价格的上涨，租金水平虽然也有20%～30%的大幅提升，却远远赶不上售价增长，这导致不少商业物业整体回报率不到3%～4%，投资者热情下滑，空置率不断高企，经营前景堪忧。

对于开发商而言，投资商业地产还面临一个最大的致命硬伤——即没有合适的REITS等退出机制。在近年房地产融资环境趋紧的市场环境下，沉淀过多资金的商业地产项目对开发商而言，变成了“烫手山芋”。

专门投资于商业地产领域的高和资本董事长苏鑫认为，目前目前国内一线和核心二线城市都出现大量的存量地产，其中包括大量的商业地产，因为核心城市土地已经很少，这次调控会促使市场出现很多并购机会。

而深圳老牌房地产私募基金德信资本董事长陈义枫则认为，房地产进入存量时代，未来的增量将很难超越2013年的峰值，但存量会不断创新高，其中也包括商业地产。在新常态和弱周期叠加的行业环境中，流动性压力凸显，像一些大型房企有回笼资金时间的要求，往往会用空间换时间，低价抛售一些物业来换取现金流，这里会产生大幅折价的交易机会。对于地产基金而言，是参与并购的大好机会。

金融创新把握商业地产新方向

9月30日，央行出台的金融新政中，强调鼓励MBS和REITS，不仅给商业地产行业带来福音，而且也给房地产金融行业带来巨大的想象空间。

长富汇银总裁张保国表示，目前阶段必然会涌现出很多并购的机会，无论是对商业的并购，包括是对房企等并购，机会会越来越多。在其看来，比较有并购前景在商业地产的布局，因为商业地产未来会有REITS的出现。有REITS的退出机制，地产基金可以从中把握机会。

德信资本陈义枫则认为，存量时代，开发型基金面临局限，而增值型基金正当其时，通过物业的增值可赢得未来。而增值型基金和并购型资金往往可以合二而一，通过并购交易加资产增值就是超额收益，售出的价值好预测流动性有保证，风险可控，同时也会有较高的毛利率。

据陈义枫介绍，而德信资本对于商业地产的并购，主要是针对流动性较强的社区商业业态。近期，德信资本推出的第一款并购基金，就是针对深圳的住宅项目的临街物业商铺。

“商业地产有不同的子业态，其中我们做的住宅小区的商铺是属于社区商业。这是流动性最强的一种业态，它的流动性可能要超过塔楼的住宅，有较大的刚需在支撑。”陈义枫说道。

此外，陈义枫还认为，增值型基金取决于资管能力，而合作将会是主流。房地产的资产管理能力，对于金融机构而言较弱，那么地产基金可以跟合作伙伴结成同盟的方式，来共同把握并购交易加资产增值的模式

而高和资本董事长苏鑫也同样认为，虽然商业地产出现很多并购机会，但接盘者将面临经营管理的考验，即如何通过经营和发展去提升租金水平，从而促使商业物业资产的增值。因为商业地产的价值还是由租金回报率来决定。

在苏鑫看来，发展新的商业地产有两个核心观点，第一个是资产的增值能力，第二个是金融的创新能力。根据其相关的测算，未来三四年内，若地产基金有本事把（商业地产）的经营性现金流提高至40%，那么基金的模式便可应运而生。未来新的商业模式，私募基金将会大有可为。