谢晨：未来两年沪商业地产将迎供应高峰

2014年10月，世邦魏理仕发布两份题为《2014年亚太区写字楼市场展望》与《Market Score：中国物业投资指南之零售物业篇》的报告，围绕亚太地区尤其是中国写字楼市场现状及中国零售物业投资情况，报告进行了系统的盘点与分析，并给出了建议。
报告表示，未来五年，世界范围看，中国待建的超高层写字楼数量依然是名列榜首，占全球同期待建超高层写字楼的71%，其中，二线城市占51%。到15、16年，上海等一线城市将会迎来供应高峰；而从投资零售物业来看，上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地，对于部分二线城市，世邦魏理仕则建议投资者在进行零售物业投资时要多加谨慎。
围绕上述话题，世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨做客《新华有约》接受了记者的专访。他表示上一轮房地产大热的时候，由于前期诸多因素引发投资热潮，上海开工建设的商业物业（办公楼和商业地产）突然增大，导致2015年和2016年的供应量居高不下，而且“供大于求”的状态已经开始对目前的商用物业租金产生影响。
谢晨表示，全球在建的购物中心里面超过一半在中国，排名前十的城市里面有八个在中国，其中上海排第一。在未来的几年都将会迎来一轮商业地产交付的高峰。
“在一些欠成熟的商圈，特别是交通、人口导入这方面做的不是特别好的商圈，前期这些大体量的商场，很可能在招商运营上等表现都不会太好。”他表示，这便是由于近些年过量的短期内集中供应所带来的问题。他同时认为目前大部分的供应都在非核心商圈里面，也会导致一部分的消费从核心商圈分流出去，倒推核心商圈进行一定的升级和调整。
而针对目前一些二线城市商用物业存在的投资风险，谢晨亦表示是“供求失衡”所产生的结果。
他以沈阳和无锡举例道：“沈阳目前有非常多的大型的购物中心在建设，由于供应太多，这两年已经看到了有些经营不好的商场关门，商场租金也在下降；而无锡12月份超过十万平米的购物中心就达到10个，这个数字比杭州、宁波、南京都要多，但是无锡城市的位置，整个经济的体量，人口数量，和中国主要的省会城市或者是东部沿海的二线主要的城市还是存在一定差距的，所以从总量上判断，我们认为它在短期内可能的确存在一个总量上的过盛。”
在谈到上海的商业地产发展时，谢晨表示乐观。他表示因为消费市场人群众多，经济体量和人口数量都处于全国领先水平，上海的商业地产目前还处于一个健康的状态。
“到2020年，整个上海的商业物业存量是7500万，按照当时到2020年规划的人口的话，人均的商业面积在2.8个平方，虽然同比国外一些特大城市偏高，但是考虑到购物中心里面的体验式的商户的数量在大幅度的增加，而这些服务往往需要更大的面积，更多的公共的空间，所以在这方面来讲，上海人均的商业面积存在可以有适当的超出。”
谢晨认为，随着上海市新的商业网点规划方案的出台，将会对上海整个商业地产的布局产生影响，可以预见未来商圈的层级化会愈加明显，从中心商圈到次级商圈及外交区域中心的层级网络会更加清晰。
与此同时，随着次级商圈的不断发展，越来越多的中心商圈人流面临“被分流”的迹象，而由此可能导致商圈的定位呈现出差异化的特点。而他认为上海未来的商业地产也逐渐会形成一个“错落有致、能够互补、互相促进的差异化的网络”，进而满足整个上海消费人群不同的购物体验需求。
以下为世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨接受新华有约专访文字实录（有删减）：
新华房产：今年以来楼市持续低迷，十月眼看就要结束了，回暖迹象也并不特别明显，您个人对今年市场下行的最大感受是什么？商业地产有没有受到影响？
谢晨：首先住宅市场的确如您所说，今年整个上海的楼市，住宅的销售基本上属于“温吞水”的状态，尽管在三季度的时候全国各地都掀起了一轮限购解禁的高峰，但是上海等一线城市并没有解禁限购，所以十月份虽然我们看日均的销量套数相对于九月份或者是整个三季度是有反弹的，但是整个的销量和2013年十月份相比是下跌的。
但在商业地产这一块，影响商业地产的因素和住宅并不是完全一样，当中可能并没有太明显的联动性，上海的商业地产（办公楼或商铺）现在面临的相对比较普遍的问题就是从今年开始，到2015和2016年，未来的几年整个的供应量都非常大。而且“供大于求”其实已经在目前的租金这些指标上有所反应了。
新华房产：商业地产最大的影响因素可能来自于它自身的供求关系？
谢晨：对。
新华房产：世邦魏理仕前面三季度的报告也出过关于目前零售物业市场的分析，目前来讲零售物业是供过于求的，仍然面临很大的挑战，你看为什么会出现这种情况？目前主要存在哪些区？以上海为例，或者是零售物业主要是供过于求是哪类项目居多？
谢晨：我们前期专门出过一个全球的购物中心建设的报告，调查了全球很多个主要的城市，其中当然包括中国的主要城市，比如上海、北京。这个报告发现全球在建的购物中心里面超过一半在中国，排名前十的城市里面有八个在中国，其中上海排第一。如果它的购物中心的总面积超过330万平分米，就相当于说如果按照它的年度供应来讲，相当于每年可能有一百万平方米，我们说过去历史上上海平均的年均的核心商圈优质的供应，再加上次级商圈优质供应，可能只有这个量的三分之一左右，所以中国的主要城市，包括上海，在未来的几年都将会迎来一轮商业地产交付的高峰。
从物业的类型来看，现在大部分在上海的在建的项目有两个趋势：一个从位置上来看，主要是在一些市中心的商圈，还有一些不太成熟的商圈。二个从体量上来讲，现在的项目趋向于大型化，都是一些大型的项目，有的甚至到二十万，所以这样会造成一个一个什么样的结果呢？
一是在一些欠成熟的商圈，特别是交通、人口导入这方面做的不是特别好的商圈，前期这些大体量的商场，很可能在招商运营上等表现都不会太好，由于过量的短期内集中的供应的确会造成这样的问题；但是相反在另外一些人口密集的区域，原先它没有一个现代化的、一站式的、综合性的商业的设施给附近的居民提供这样一个比较现代化的商业服务的，类似这一类的商圈反而进驻的项目越综合性、大型化，反而它的表现会相对的要好，反过来会作用于核心商圈，虽然我们说大部分的供应都在非核心商圈里面，但是由于大量的非核心商圈快速的崛起，也会导致一部分的消费从核心商圈分流出去，倒推核心商圈要进行一定的升级和调整。
新华房产：我们说目前商业地产的投资回报率不是太稳定，也有可能存在资产价格泡沫化的问题，有的观点认为这些年商业地产的数量大大增加，包括您刚才讲可能15、16年交付高峰的到来，同质化的竞争会更加的研究，将会可能使这个问题更加凸显，您怎么看？
谢晨：首先从我看来可能不是资产回报率不稳定，或者换一个说法，我觉得现在投资者关心的其实是对于资产回报率的预期的不确定性在增加。
对于中国商业房地产这一块，之前其实为什么说大家对于在中国投资房地产或者投商业房地产这块还是比较有信心，因为整个中国虽然建设的量比较大，但是它整个上升的曲线也比较陡，增长也比较快，所以我们是发展中的市场。
和国外的一些已经是非常成熟的市场不一样，它是追求一个非常稳定的投资和非常稳定的回报，每年5%左右，租约一签20年，甚至有的租约签到30年，这个回报对于风险厌恶的投资者来说是喜欢的，因为他的未来非常的确定。
而在一个像中国这样快速发展中的国家的市场来讲，投资者往往会追求的都是的前景，即由于快速的租金增长或者说资产价格增长所带来的回报的预期。在前几年这个预期还是相对比较乐观、明确的。近几年由于多种原因，投资者对未来的预期不太确定，他要调整他的预期，大家不知道这一轮供应的高峰究竟最后会造成怎么样的影响，因为整个的供应其实在中国来讲也有很多的不确定性。但是现在这个预期的不确定性造成了投资者的一些顾虑，但是整体如果看一个比较长期的话，我们觉得还是一个比较有信心的市场。
新华房产：您刚才强调了关于商业地产投资的一些不确定性，同时也讲到商业地产确实存在一些问题，比如一些区域或者是一些城市供应居高不下。前不久世邦魏理仕发布的中国物业投资指南零售物业篇，其中特别提到二线城市沈阳和无锡对投资来讲要谨慎一些，为什么会这么讲？
谢晨：可能简要的讲一下我们报告是基于比较适用于普遍范围的模型，我们在分析一个市场的基本面分析的时候，我们会采用一些核心的指标，我们选用了很多基本面指标，包括人均收入，整个市场的社会零售品消费总额，过去的租金增长情况，空置率情况，未来的供应的情况，整个的租金的波动性是不是很大等等这一类的指标。
所以我们做出来这样一个结果，很大程度代表了对于一个城市、一个基本面的判断。但是在一个基本面不是特别好的市场里面，它也会有出众的项目，而在一个基本面好的市场里面也会有做的不好的项目，我们的报告是希望给到大家一个比较宏观的判断。
回复您刚才的问题，我们说报告里面对中国主要的十六七个城市进行排名，沈阳和无锡是排在后两位，世邦魏理仕全国目前的零售物业整体的空置率，平均下来在8%左右，大部分的城市目前的优质零售物业的空置率仍然是在10%以下，所以相对来讲还是处于一个比较健康的水平。但是沈阳和无锡恰恰是两个空置率最高的城市，都是接近20%的空置率，甚至有些项目的空置率可以超过50%，有些项目由于经营不好已经出现了关门的情况。
沈阳可能大家知道的，因为它有非常多的大型的购物中心在建设，而且前两年大家已经在谈沈阳的供应过剩的问题，由于供应太多，这两年已经看到了有些经营不好的商场关门了，商场租金也在下降。而无锡我讲一个数据，12月份，无锡万象城要开，如果万象城开了之后，无锡超过十万平米的购物中心就达到10个，这是一个很大的数字，这个数字比杭州、宁波、南京都要多，但是无锡城市的位置，整个经济的体量，人口数量，和中国主要的省会城市或者是东部沿海的二线主要的城市还是存在一定差距的，所以从总量上判断，我们认为它在短期内可能的确存在一个总量上的过盛，即使积极调整经营策略、租户组合，还是会加剧同行之间的竞争。我相信就是优胜劣汰的过程，我相信可能会有做的很成功的购物中心在无锡，而且对消费者来讲，他也需要这样的东西，但是也会有一部分的物业会出现问题。
新华房产：您刚才讲即使说某个城市从整个大的层面上来讲比较差，但是不能否定的是它还有非常优秀的项目，从您的角度来讲，您觉得像沈阳和无锡这样的城市做什么样的项目更容易胜出呢？
谢晨：从现在的消费趋势来讲，成功的项目往往具备几个特点，项目要成功，首先不能输在起跑线上，很大程度上你的选址已经决定了你未来成功的几率有多大，或者您能去到什么高度，从选址角度来讲，选址上首先交通的通达度。
第二个对于商业物业来讲，你的辐射范围内是不是有足够多的符合你商场定位的消费人群。举个上海的例子，打比方说正大广场刚开始的时候，它要去做一个非常高端的购物中心，但是周边其实并没有人去支撑，而且从市民的消费习惯上也不认为你是高端消费的场所，所以后来它的定位就做的不成功，所以你的定位要和周边的辐射范围内的人群相匹配。
第三个，现在越来越多消费者的消费，越来越不是一个单一的消费需求，它慢慢的变成一种购物、社交、休闲、亲子各种消费的因素，甚至文化，各种因素交杂在一起的一个综合性的东西，所以对于一个购物中心来讲，为什么现在的购物中心相对的大型化？因为它必须要装得下这些所谓的多元化的元素来提供给消费者一个一站式的购物的体验。
新华房产：其实说到商业地产，我们之前说对它的威胁最大的是住宅市场，但是互联网的普及以及新的支付方式的出现，包括电商，人们的消费习惯的改变，确实给购物中心还有百货中心造成了不少的冲击，但是世邦魏理仕的报告称电子商务并非是实体店的终结者，我们这么说的依据是什么？
谢晨：首先，不可否认电子商务是一个不可阻挡的潮流和趋势，中国的网购发展的非常的迅速，但是就目前网购的金额和整个的社会消费比例来讲，目前是在8%左右，也就是说反过来讲有90%以上还是发生在实体店里面，当然我们看这个趋势可能网购的金额还会陆续增加，但是我相信在可预见的未来，实体的商场仍然是一个主导的地位，这个不用否定。
从一个可能更广义的角度来理解，这两者并不完全是竞争对手的关系，对于电商来讲，它只是零售的渠道而已。对于所有的零售商而言，如何利用好这个渠道来扩大它的销售才是应该去考虑的问题，所以从这一点上来讲反而是一个好事，增加了一个渠道，从另外一方面理解，这也是不得不做的事，因为所有消费者都有手机，都能上网，他都会用支付宝去支付的时候，不管是商业地产的运营者还是品牌的运营者都必须去占据新的阵地，这个是其中的一个原因。
第二个，刚才也提到一些，现在大家去商场，以前单纯去购物、买东西，但是现在其实整个的背后的消费诉求是非常多元化的，从我们世邦魏理仕今年前些时候做过的消费者的调查来看，现在去实体店的消费者超过90%是结伴而行，意味着现在的整个的去实体商场的经验或者体验，购物越来越变成社交化，整个购物的诉求变成了和朋友和亲人和同事之间社交互动的诉求，这样的诉求是不能通过网络来完全得到满足的。
新华房产：其实我们能看到对一些目前来讲陷入困境的项目做的不太好，经过重新包装和定位之后，就像您刚才讲的那样，再次推入市场也能够获得新生或者获得成功，这其实跟一个专业的管理团队有相当重要的关系，您怎么认为？
谢晨：商场的改造或者调整也好，首先这是一个非常难的事情，要调整成功更难。过去的十几年，上海有很多的商场不断的在调整，我认为它最成功的一个案例是中山公园龙之梦，案例本身可以足够来说明一个专业的管理团队对于一个购物中心后期的运营是非常重要的。
中山公园龙之梦的选址其实非常好，三条地铁线汇聚，每天的人流要达到四十万、五十万的地方，在它开发的初期也不是特别好，我记得当时它是05年底刚开业的时候，那个时候我也去过一次，一是感觉人不多，第二个就是感觉这个不是特别的亮堂，它整个的灯光设计也没有做的特别好，一些硬件的细节也不是特别的完善。它05年底开业一直到08年表现都比较挣扎。
当时中山公园龙之梦的运营，它是一个本土开发商建的，当时这个本土开发商对商业地产有一定自己的想法，他想自己来做，但是不到半年就觉得不行了，然后就开始陆续原先自己的主力店变成了家乐福等等，龙之梦百货里面有蛮多的面积退出去，开始引进一些快时尚的品牌。
到了08年初，他们决定引入凯德，这是一个非常有经验的商业地产的开发和运营商，进来之后，整个的商场在07年底到09年的上半年应该经历了一轮持续的调整，整个商场的定位的重新调整，灯光、内饰等一些细节等。龙之梦和正大广场一样，它在开发的初期也想做高端，最后确定做的是中端或者中高端的定位比较好。
所以整个商场从05年一直到09年的上半年，其实都是处于一个比较困难的时期，在持续调整，它逐步的好转是在这一轮的调整完全之后，2010年之后开始进入比较稳定的经营状态。一个比较有经验的开发商，他会预见现在消费者需要什么，他每年还是会有正常的品牌的替换，有一些人气不足的，租金的产出不高的，有一些品牌会主动的让它出去，换来一些时尚的热点，比如说今年年初，英国的一个品牌，它的中国的第一家店就是龙之梦，它现在又再做新一轮的调整，包括硬件上，都是公共区域的布置，都会在做一些新的调整。
从这个案例来讲，首先它的先天条件还不错，但是它前几年经营困难的情况，前期的开发商，他不具备太多的运营的经验和运营的资源是有直接的关系，后来引进了一家经验丰富的运营商，整个的购物中心又重新焕发了生机。
新华房产：可以说最近几年，中国商业地产进入了高速发展的阶段，作为商业地产发展的见证者，您对于未来上海商业地产的发展有什么样的看法？
谢晨：上海的商业地产，今年上海市政府出台了2014到2020的商业网点的规划，在这个规划当中，我们应该注意到几个要点：
一、到2020年，上海整体的全部的商业的体量是7000万到7500万，这个数据意味着到2012年底，上海的商业物业的存量是5000万不到，4800万，我算了一下，基本上从2013年到2020年，如果按照这个规划去实施，每年全市的供应应该是在140万到210万之间，每年的年均的整个的体量增长应该是在2%或3%左右。
二、我印象当中这个的规划，在前几年也有，当时也有这样一个草案，或者是上一轮的规划，也是到2020年，也提出一个指标，当时的指标是7500万到8000万，现在最新的规划落实下来是7000万到7500万，这里面出现500万的差距，这说明我们的政府的规划部门其实意识到这个存在的供应过量会带来的风险，他们从全局的角度其实已经意识到了这样的问题，这是一个非常好的迹象。
我计算了一下，如果我们到2020年，我们整个上海的商业物业存量是7500万的话，按照当时到2020年规划的人口的话，人均的商业面积在2.8个平方，这个指标到底超不超标？因为有很多种说法，国际上有1或2个平方的多种说法，这里面有几个因素，我们值得考虑：第一个是现在的商业和之前有一点发生明显的变化，我们的购物中心里面整个的体验式的商户的数量在大幅度的增加，而体验式的商户，体验型的购物中心往往需要更大的面积，更多的公共的空间，所以在这方面来讲，人均的商业面积存在可以有适当的超出，因为整个的消费的潮流在发生变化，消费者的习惯在发生变化。
另外一面是大家也会有担心，网购来了商场会不会被取代掉，我原先在上海有十家店，现在我是不是只开八家店，另外两家就是走网上的渠道，的确会有，这部分出现在服饰类和佩饰类的店铺，两方面都有因素作用于这样的存量。