莞商业综合体林立或引领地产多元化时代潮流

继万科在东莞开发商业综合体后，万达、金地近期也先后扎堆东莞商业地产市场，融合传统流通业与地产业的商业地产应运而生。分析称，在住宅市场不景气的背景下，不少品牌房企看好东莞商业地产市场、纷纷“圈地”，或将引领地产走入多元化项目时代。

市场：商业综合体项目先后登场

继住宅品牌开发商万科地产在东莞开发商业综合体后，近期，万达集团先后开发东城、虎门、长安万达广场项目；金地集团也通过大型体验式商场仟百汇项目进驻东莞塘厦，引起业内外人士对商业综合体的关注。

记者走访发现，近期东莞的新开工项目，如万达、万科以及新进入的嘉华等企业，基本上都是以商住综合类项目登场；而在城区商业综合体趋于饱和的情况下，部分品牌房企更是将目光瞄准了住宅市场发达的临深片区。在成交方面，数据显示，今年住宅市场不景气，但是东莞的商业地产成交却频频创下高峰，越来越多以开发住宅为主的品牌开发商，转型开发商业综合体项目。

其实早在2011年，住宅品牌开发商东莞万科就开始在东莞开发商业地产项目，目前在长安、莞城、松山湖等多地开发商业综合体项目。近两年来，随着万达地产的进驻，东莞商业地产市场一片红火，越来越多的住宅开发商看好东莞商业地产市场，试图进入并分一杯羹。

从区域分布来开，目前东莞城区是综合体项目最多的区域。据不完全统计，商业综合体项目多达近20座，城区的综合体项目遍地开花，也面临着激烈的竞争。不过，作为主要支撑东莞住宅成交的一个重要区域临深片区，却缺乏大型的商业综合体项目，引起人们的关注。其次拥有较多综合体项目的，则是东莞经济较发达的长安、虎门、厚街等镇区，万达、万科、中信等开发商都已经在这些地方有已建成或在建的项目。

“早些年住宅楼的密集开发已经使市场出现饱和，在目前市中区土地资源耗尽、三旧改造进展缓慢的情况下，商业地产转型升级、城市服务场所提升档次将成为未来地产商的主要开发途径。” 业内人士分析称，以往动辄多个项目同时售卖纯住宅楼的场景在现今已经难以见到，以后也将逐渐淡出市场。

据悉，先在住宅市场打出品牌、再转型做商业地产的开发商除了万科、金地外，还有卓越等外来品牌开发商。值得一提的是，此前由23家东莞民营企业共同开发的民盈山智慧城项目中，开发商基本上都是在住宅市场积累了丰富的经验后，首次试水商业地产项目的。目前，在东莞开发大型商业综合体项目的全国知名品牌开发商，包括万科、金地、万达、绿地等，这也显示出外来品牌开发商看好东莞商业地产市场，纷纷“圈地”。

透析：住宅市场遇冷商铺升温

据了解，自从楼市调控政策实行，商业地产市场由于没有受到调控政策影响而受到开发商的青睐。今年以来，不少开发商推商铺和车位回笼资金且效果明显，由此不少住宅投资客也转向商铺投资。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年三季度东莞商铺成交1707套，尽管与二季度相比有所下滑，但仍处于较高位水平。记者将往年商铺成交数据进行对比发现，自2012年第一季度开始，商铺的成交量就一直处于明显上升阶段，在今年第二季度甚至达到2000套以上，而今年前三季度商铺成交也特别明显。

今年上半年有厚街万达广场、万科.金色城市等多个项目推售商铺。据东莞中原研究部相关人士介绍，一方面，由于股市行情仍低迷，商铺投资环境更倾向活跃，加之今年东莞住宅市场冷淡，一些投资客比较看好东莞商业市场，造成从住宅转商铺的投资客明显增多。另一方面，近一年东莞商铺的价格出现下行趋势，大量的老盘商铺被低价收购，新盘的商铺开价也低于市场预期。在住宅成交放缓下，开发商们通过卖商铺和车位来回笼资金，缓解了企业部分资金压力。

值得注意的是，市区内一些陈旧老商铺陆陆续续打包转让或低价抛售，愿意付款的投资客较多，反映投资客们对东莞商业市场的发展前景比较看好，商铺出现阶段性升温。

“在传统商业地产业态中，住宅一向是主导部分，商业仅作为其附属的一部分，”金地仟百汇塘厦项目相关负责人认为，随着市场的发展，商业开始和住宅地产并驾齐驱，近年来商业综合体发展迅猛，精致、个性、定制式商业将引领未来商业潮流。

不过在东莞建设大型商业综合体仍然要面临着一定的难题，业内人士认为，东莞的高端消费群体和特别是临深片区消费者习惯往深圳、香港购物，如何改变他们的消费习惯，仍然是一个需要长期培养的难题。

趋势：多元化产品或将引领潮流

目前，我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。不少地产专家认为，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

“地产黄金时代已经过去，白银时代来到，接下来还有青铜时代、黑铁时代。总之楼市赚钱越来越难，成本越来越高，如今建筑工地上的工人基本没有四十岁以下的年轻人，这说明今后人工成本还会上涨，尽管时代改变了，但是地产商们依然会出手寻找好的项目。”万科地产总经理郁亮表示，万科今后将改变传统的思维运作房地产项目，例如互联网思维、淘宝售房等。除了这些销售模式的转变之外，多元化产品也是必由之路。

楼市的风向标正在转变，这种转变对于普通老百姓而言或者难以在短时间内感受到。但是，从近期不少地产界大亨的言论及最近的楼市新品发售信息不难发现，以往住宅楼密集开工、同一时间内新楼盘密集发售的场面已经渐渐淡去。

“住宅楼、商业地产、文化地产、包括旧楼改造项目交替出现，这将成为常态，将可能取代以往单一的产品。”比如，万科东莞公司总经理王海武最近透露，万科已经从专注于住宅项目迈入了多元化项目时代，今后还将致力于商业综合地产的开发，同时文化地产项目也是研究方向。

东莞楼市经过十年的黄金岁月，铺天盖地的住宅楼长期占据话题的中心位置，也基本上掏空了城市置业者的口袋，如今，另一个更为成熟、更为稳健的地产时代终于来临，这就是住宅楼、商业综合体、文化地产、三旧改造项目甚至物流服务地产项目多重性质集中出现。专家表示，“在高成本、慢销型的地产时代，开发商选择项目将更为稳健，同时价格也必将越来越稳定，暴涨暴跌的事件很难出现，这从最近一系列解禁楼市政策依然难以拉动销量可以看出，购楼者趋于成熟的心态将成为新的楼市特征。