多點布局 密集運營——昆明商業地產現狀掃描

2014年下半年，昆明商業地產集中爆發。9月7日同德昆明廣場購物中心開門迎客，10月31日西山萬達廣場商業中心正式開業，此外，百大新都會、奧宸·中央廣場、鑫都韻城、文化空間、海倫國際、潤城、大宥城、上海東盟商業廣場、安寧世貿廣場、斗南花花世界、紅星國際廣場等項目的商業中心也預計於年內營業或試營業。數據顯示，批量商業中心投放市場，昆明將新增超400萬方商業進入運營階段。

於此同時，保利六合、萬彩城、經典雙城、大都、螺螄灣中心、聯想科技城、馬街摩爾城等也加快了招商步伐，新的商業力量正在暗中醞釀。可以預見，未來兩三年內，昆明商業中心將遍地開花，從主城區范圍內來看，多點布局之勢也將由藍圖變為現實。

如果說以往關於商業的討論還隻停留在猜測階段，那麼從2014年下半年開始，商業配套為昆明帶來的改變逐漸展現出其動人的一面，而市場的搶奪也真正拉開了帷幕。

南北呼應，升級消費格局

商業體的增多，簡單來看是為市民增加了更多的選擇，但對整個城市的改變卻遠非如此。

曾經有多位地產圈內人士認為，昆明的城市化進程長期受困於商業配套的不足，即便在住宅水平日益提升、交通規劃日臻完善的今天，與同類城市還是有很大的差距。昆明卓策房地產營銷機構營銷總監黎卓表示：“隨著昆明城市規模的擴大，多核化已成為現實。大量商業體投入使用，將促使昆明進入多核心商業格局。”他解釋，商業中心的服務半徑有限，通常是在1.5公裡內，因此在市中心之外，每個片區都有自己的一個甚至幾個商圈。

而商圈的形成，很大程度在於商業體的布局和數量。從近期開業或者即將投入使用的項目來看，大多分布在主城區，其中尤以南市區居多。作為最具開發潛力但商業配套也最為匱乏的區域，昆明南市區后來居上，與商業初具規模的北市區形成呼應之勢。至此，昆明從北部山水新城經南屏街再到滇池沿線，多個商業體互相關聯，將形成一條完整的商業帶。

業內人士分析認為，這條商業帶上分布的多個商圈，會更好地發揮商業配套對整個城市的輻射作用。“多商圈勢必改變昆明的消費格局，提升消費模式，無疑是昆明向二線城市靠近的一個重要指標。”

新老對決，走出差異路徑

商業體爆發式地投放市場，從城市運營的高度來看，無疑是值得欣喜的。但對於原有的商業中心，是否會產生影響？

黎卓認為，跨區域更多是補缺，而在一個較小的消費半徑內，影響在所難免。“殘酷的競爭是影響的一個方面，畢竟，多個項目共存，勢必造成人員的分流，經營不善者有可能面臨倒閉。比如位於市中心絕佳地段的一商業體，從開業到現在一直沒有起色，這也是市場優勝劣汰的結局。”“但也不完全。如果能找到差異化的經營模式，也有可能使各自的特色形成合力，帶動商業氛圍的形成，形成良好的生態圈。這是影響的另一個方面，屬於良性的競爭。”

他特別提到順城購物中心，雖然周邊商業密集，但由於在品牌引進、業態設置等方面做了一些差異化的處理，現在看來，實際是成為了南屏街商圈的升級換代產品，不但沒有形成惡性競爭，反倒吸引了更多消費者。“所以，避免同質化很重要。否則，不但自己難以經營，對整個商圈帶來的打擊也是難以估量的。”

進入運營，大考剛剛開始

早在兩年前，當商業投資如火如荼之時，就有專家預言，未來很大一部分商業項目將遭遇發展瓶頸。商業是否“超生”，現在我們很難斷言，但“量大”卻是一個不爭的事實。在經濟學上有一個“馬太效應”，即差的更差，好的更好，商業項目亦然，只是短時間內不易顯現，但3到5年后會愈發明顯。因此，對所有的商業項目而言，進入運營其實僅僅只是個開始，畢竟，能否保証持續穩定的人流量，才是成功與否的檢驗標准。

多數人認為，商業中心要想嶄露頭角，錯位經營是必須研究的課題。也有專家提出，運營為王。商業管理公司是否能利用地段和設計的優勢，合理地進行業態布局並根據消費反饋不斷調整？如何做到商戶的經營理念和整體布局相吻合？這些都是難點，也是對運營能力的考驗。

還有一點，黎卓特別提醒：“消費習慣決定了商業模式，商圈形成和城市商業以及文脈傳承息息相關。運營一個商業體，不能割裂地單純追求特色化，要充分考慮區域歷史、文化的沉澱，否則即便各方面都做的很好，也有可能出現消費者不買賬的情況。比如走高端路線的購物中心，就不適宜建在花鳥魚虫類市場旁。所以很多地方講升級改造，就是要尊重當地的文脈傳承。”

到這裡，開業潮給我們留下的思考還有很多。對市民而言，競爭越多，選擇越多，而剩下的，都是精品。對城市而言，數量多與少並無絕對，如何根據區域布局落點，如何與城市整體規劃相吻合，進一步或是城市規劃都應著眼於長線思考問題。願商業就像一抹抹亮麗的顏色，讓我們的城市繽紛絢麗。