朱凌波：商业地产多元化融资缺位待解

“由于金融创新前端、后端的缺失，造成中国的商业地产为租售结合型，以销售为主，这从根本上违背了商业经营规律。”8月20日，亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对《企业观察报》记者表示，要把产业、市场、金融三个链条放在一起，商业地产需要综合配套与金融的支持。

缺失中长期、低成本融资

企业观察报：当前中国商业地产的现状是怎样的?

朱凌波：中国商业地产目前面临转型、竞争、提升、重新创新等问题。中国商业地产连接两端，一端是房地产，另一端是零售。其中，房地产主体在政府严厉调控背景下出现下行趋势。在宏观调控、市场竞争与供应、经济周期发展的必然阶段等因素综合影响下，商业地产进入调整消化期。

企业观察报：造成这种现状的原因是什么?

朱凌波：随着市场平滑操作和政府的连续调控，房地产业出现调整和下行是必然的。1998年以前，我国统一分配住房，1998年以后，房地产业出现补课式发展。这种成长是集中爆发式的。当发展到一定程度时，虽然功能和产品质量可能尚未达到改善性住房的需求，但人均拥有住房的基本民生权利已具备，加上地方政府的GDP主要依靠房地产支撑，地方政府成为最有力的推手，造成补课式发展后继乏力。

我一直认为，商业地产是更加独立的产业，但中国的商业地产却横跨住宅、零售、金融的复合型产业，其主要功能、产品类型和业态组合尤其物业主体仍是房地产形式，造成一定程度的滞销。

按照商业的发展规律，商业地产应为持有型。但中国的商业地产没有按照零售业的规律去发展，原因在于持有型物业需要一定的资金条件。如果没有中长期、低成本的多元化融资渠道，开发商则没有能力持有这么多物业。

目前，开发商开发、持有商业地产的资金渠道来自两方面：一是销售，二是短期贷款。但这种贷款期限一般是1-3年，以短期资金形式持有购物中心、写字楼、酒店等物业，无法形成资金链的良性循环。

以销售为主违背商业规律

企业观察报：目前商业地产回笼现金的情况怎样?

朱凌波：商业地产具有三种价值。第一，销售价值，即通过销售回笼现金;第二，经营价值，即通过经营现金流回笼现金;第三，品牌培育，即通过资产变现，比如凯德收购首地大峡谷。商业地产的最大价值化是通过资本市场变现。商业地产在退出通道上，中国的金融产品也是缺位的。比如，万达没有在主板上市，因为仅从资产回报的角度讲，达不到资本市场投资者的要求。

由于金融创新前端、后端的缺失，造成中国的商业地产为租售结合型，以销售为主，这从根本上违背了商业的经营规律。而实际上，商业需要整体持有，统一招商、统一管理、统一运营才能实现经营链条的良性循环。

企业观察报：租售结合型，以销售为主的商业地产模式有什么特点?

朱凌波：无论从经营角度还是投资角度来看，销售型物业风险巨大。中国开发商主要开发的产品模型是城市综合体，这是中国金融创新缺失倒逼出来的商业模式。这种租售结合甚至以销售为主的短期效益模式是不符合商业规律的一种经营模式。

所以在房地产宏观调控中，不仅是住宅，商用物业的销售也受到影响。尤其是一些二三线城市的中小企业面临很大压力。在商业地产方面，尤其是以销售为主的商业地产，不可避免地出现了下行态势。

企业观察报：中国商业地产连接两端，一端是房地产，另一端是零售。目前，零售端的情况如何?

朱凌波：目前，中国零售商业也出现了下行与调整。零售端的销售滞缓，主要原因来自4个方面：第一，政府反腐后，高端餐饮、奢侈品行业等受到一定影响;第二，对宏观经济形式的不确定性，使人们的消费放缓;第三，电商冲击;第四，地方政府把城市综合体作为拉动GDP增长的最主要的经济增长模式，从而造成二三线城市同质化竞争现象较为严重。

企业观察报：你认为商业地产应当如何实现良性发展?

朱凌波：要把产业、市场、金融三个链条放在一起，商业地产需要综合配套与金融的支持。首先，市政配套;其次，开发商投资，除了自有资金，还需要当地金融的支持;再次，商业地产不是孤立的，还需要有与商业配套相关的公共交通、教育、医疗、文化、产业、就业等予以支持。