商业地产产能过剩存价格泡沫产品受网购冲击

按国家统计局的口径，今年5、6月份全国70个大中城市连续有过半城市的新房价格环比下跌。因此，楼市“崩盘论”再起，而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点，地方政府或明或暗的松绑限购令正加速扩围。
与楼市“悲观派”观点相左，号称楼市“春天派”的部分专家却认为房价下跌趋势或将逆转。相对于过去10年房价一路上涨，下一步楼市到底何去何从？尤其是商业地产，未来还有没有投资机会？
7月26日下午，在成都华润大厦联合主办的“2014中国经济年中巡回论坛暨华润商业论坛”上，受邀嘉宾全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，中国楼市正在回归理性，不会崩盘也不能崩盘，但会面临高位盘整、洗牌加快与利润下滑。
对于商业地产，顾云昌认为，目前须警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。为此，开发商须做到“六态”和“三化”，而投资者须选好地段、看好租金回报与选好品牌物业。
楼市步入“白银”时代
过去10年发生在各大房企售楼部的“哄抢”房源情景，似乎很难在当前楼市重演。按照顾云昌的观点，中国楼市正在进入买方市场，这对于老百姓是一件好事，而开发商将面临更多挑战。
兰德咨询撰文认为，从已发布2013年年报的房企来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率下滑，并延续着年均下降1个百分点左右的趋势。如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，而且到2015年很有可能触及“10%红线”。
尤其是去年，不少大型房企“豪赌”后市美好预期，频频斩获高价“地王”。如今全国楼市供需逆转，这些“地王”似乎成了烫手山芋。
“今年上半年房地产投资只有14.1%，投资增速放缓了。”顾云昌表示，过去中国房地产投资增速超过20%，即使在去年也有16.6%。
除了投资增速放缓外，顾云昌还指出，楼市将高位盘整，依据是中国房价仍然较高，售价环比下降。
与“高位盘整”相对应的是楼市“崩盘论”甚嚣尘上。特别是今年5、6月份，国家统计局披露，全国70个大中城市中，有过半城市的新房售价环比下跌，引发舆论“悲观”情绪浓厚。
不过，在顾云昌看来，中国房地产不会崩盘，不能崩盘，只是正在回归理性。按照国际货币基金组织披露的数据，目前中国经济增速7.4%，而全世界经济增速只有3.7%，所以中国楼市不会崩盘。中国的新型城镇化也将释放庞大的刚需、改善型需求等，这是中国楼市不能崩盘的最大原因。
商业地产投资“三把斧”
经历上一轮楼市调控，商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。
当前，各地的商业地产已进入集中放量期，沈阳、天津、重庆、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。
在顾云昌看来，除了产能过剩外，目前商业地产的价格泡沫也与之并存；其次，商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾；再者，网购对实体商业影响很大，比如现在很多人跑到商场试了衣服以后，觉得很好，回家后去网上买。
不过，谢凌补充说，商业地产过剩问题也要一分为二地看待，目前有些商业地产可能会死掉，一个城市虽然规划了很多商业体量，但具体到某一年真正能够开发出多少，要看各个房企自身实力匹配度、竞争对手、楼市行情等复杂因素。
中信证券以旗下北京和深圳中信大厦为基础资产采取分级证券化，设立募资总规模逾50亿元的“中信·启航专项资产管理计划”，在今年4月份获得证监会批复。
业内人士认为，这是我国首个交易所场内的房地产投资基金（REITs）产品。不过，这款产品仍类似于一款私募REITs，跟国际通行的公募REITs还有一定差距，部分业务创新仍待突破。
当前国内商业地产正在进入“存量”时代，但资产价格泡沫和租金低迷成为PE资本推进私募REITs的一大障碍，更别说打开公募REITs发行之门。
在顾云昌看来，包括万达集团、华润置地等房企都是靠卖房子、商铺的钱来养活购物中心，而国外购物中心都是持有型的。结合国内商业地产的开发实际，房企应坚持“六态”和“三化”策略。按照顾云昌的观点，“六态”主要是指形态（优化空间布局）、业态、动态（交通便捷和动线设计）、生态（绿色环保）、金态（现金流充足）与常态（盈利稳定）。其中，业态很关键，一定要符合当地市场，但最重要的是“常态”要好，不能亏本。
如果商业地产“六态”是作为对开发商硬性考量因素的话，那么顾云昌所提到的“三化”策略(理性化、差异化和专业化)就是对他们的软性要求，也是更高标准的要求。
目前，国内商业地产的一个典型特征是房企“强”复制而“弱”创新，因为复制所耗费的成本低得多。但这种简单复制模式也埋下了不少隐患。针对商业地产应如何去选择投资？顾云昌与谢凌均认为，对于这一问题有“三把斧”，分别是租金回报与安全性、优质地段和品牌企业。
自7月19日以来，华润置地首次在成都拉开商业房交会序幕，集中展销布局成都“东西南北”方位的九大地标性商业项目，包括华润中心、华润广场、华润凯旋天地、华润国际社区、华润银杏华庭及华润橡树湾等。
华润置地成都金悦湾项目营销总监陈圆表示，很早以前，万象城周边商铺才卖1万多元/平方米，2012年到现在卖到5万多元/平方米，包括华润二十四城也卖到六七万一平方米。但去年开始市场及房企经营等原因，售价出现调整，尤其是华润成都在售商业性价比非常高。
站在投资者的角度，陈圆认为选商铺有几个原则：第一，跟着大型开发商走；第二，绝对要选成熟的社区；第三，只要开发商敢定最贵的价格，他就敢买最贵的铺子。