开发商调整战略 成都商业地产存量堪忧

014年已过半载，上半年成都楼市表现仅算良好。在住宅市场面临重重竞争压力且市场反应不够热烈的情况下，开发商迅速调整战略，在推出住宅项目的同时，纷纷热推商业项目。

从城市综合体、专业市场包租到酒店式公寓，开发商玩了太多的概念，商业地产作为一支生力军，竞争的压力也非常大。 上半年大成都新增207.3万平米商业地产，同比降43%。 锐理数据显示，截至6月底，成都购物中心供应量超400万平米，居全国第一。

专家观点

市场跌宕起伏上演楼市传奇

此前，住建部政策研究中心主任秦虹11日在首届楼宇经济论坛上说：“既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”

同样也有部分行业内的专家学者看好下半年的楼市，而作为投资房产消费的购房者，更加是不可脱离的一环，自然也希望房产回暖升温取得高回报。

总而言之，楼市也疯狂，一切尽在不言中。

转场商业 开发商渴求新曙光

在成都有不少商业中心，如IFS国际金融中心、成都远洋太古里、鹏瑞利青羊广场等拔地而起，竞争可谓更加白热化。

商业项目更注意主题立意营造专属特色。九龙仓开发的IFS国际金融中心和仁恒开发的仁恒置地广场，主要针对精英高档消费市场。而华润置地则浩势荡荡在东二环建立了华润中心，核心商业中心是华润万象城。

当然也有部分开发商将触角伸向一些非传统热门区域，中粮集团就建设了中粮·大悦城，致力于向年轻人提供购物游乐，打造成为主题式购物乐园。再例如，成都本地的老大哥蓝光地产紧抓航空港片区推出蓝光·国际空港城项目，试图建立起这一区域的核心CBD。就连来自重庆的东原地产，也即将在城西引入在重庆本地最为成功的东东摩项目，而龙湖地产则在自己的项目旁边修起了金楠天街用于商业。

商业地产供过于求 销量不敌存量

商业地产对应产品是商铺，商铺一般作为投资型地产存在。通过租赁商铺，投资者获得收利。往往在商铺销售中，最被看好的是底商，底商大多临街，和消费者的距离最近，能接待更多数量的消费者。

据锐理2014年上半年成都市商业地产统计数据显示，大成都新增了109万平米的商铺面积，但销售仅75.3万平米，加上之前每年存余下来的存量，2014年比2013年同期的存量增比12%。

由此可以，看到主城区商铺供应略大于需求，市场存量持续增加，月均走量3万-5万平米；而近郊商铺市场也难逃供过于求的场面，成交波动大，月均走量在2万-9万平米；远郊商铺则以70平米以内及500平米以上的商铺销售为主。

去化压力大下半年着重去库存

经济学中的市场供过于求根本原因来自于价值规律，也就是价格围绕价值上下波动。而在楼市商业市场中，这样的定律自然也存在。

即使是走在建筑群高大上的成都城南新区，也不难发现有许多空置的项目，也可以叫做开发集群效应带来的“后遗症”。市场对于产品的消化需要一定时间，更何况是楼市正处在低迷时期的2014年上半年。

因此，下半年最重要的任务是去库存，关于怎样才能最大化去库存，与此息息相关的便是国家政策，对于房地产市场调控失调，从行业进行宏观调控能起到较强作用。于是部分城市开始取消限购，对于信贷支持力度或将更强。

高新区树新旗城南风景独好

通过对上半年和2013年同期的数据比较，可以纵观整个商业地产发展态势，但从横向比较自然得看成都行政划分的几个区域具体数据。

锐理数据显示，在成都的锦江、青羊、金牛、武侯、成华、高新几个行政区域中，高新区的商业地产面积不管是从新增面积，还是销售面积，或是存量面积都是占最大分量。高新区存量缓缓增加，同时销售面积稳定，去化比较好。

底商的热点成交区域有一部分是在城南，引起关注比较大的就有位于城南高新区的新世纪环球中心、银泰中心、大魔方等。其中，新世纪环球中心特点在于引进了韩国乐天，这在成都是独一无二的，而银泰中心则引入阿里巴巴投资，与电商来了个联姻。

郊县不甘示弱远郊近郊齐活跃

随着主城区土地越发稀少，投入的资金愈发增大，而利润率不见得会良好。因此，地产开始呈现往成都周边扩散的趋势，成都近郊远郊成了开发商的阵地。

置信地产在温江建造了城市游乐项目国色天乡；新希望在新津建设了花舞人间休闲赏花地；保利在蒲江打造了石象湖作为都市人修养身心的净土；让成都本地的上班一族在周末休闲之时多了一些去处，同时也给开发商带来了回报。

在近郊市场，以温江和新都的表现最为活跃，在远郊市场中，则是金堂的商业市场较为活跃，商业市场存量大，在未来的竞争中具有较强竞争力。