远洋地产轻资产运作 推动商业地产快速发展

商业地产持有物业在未来的持续回报，往往给房地产开发商带来丰厚的利润，因而，近几年来，有许多以住宅开发为主的地产商纷纷试水商业地产。

然而，不同于住宅项目的回报周期短、资金回笼迅速，商业地产的开发周期较长，往往需要大量的资金。因此，并不是所有的房地产商进军商业地产就取得成效，重要的是地产商是否有强大的资金运作能力和对商业项目科学的经营管理能力。对于远洋地产来说，商业地产试水成功，商业地产项目迅速在全国扩张，其中必有它的奥妙。

进军商业地产 与太古地产互补合作

据了解，远洋地产的前身是中远房地产公司，由中国远洋(601919,股吧)运输集团于1993年成立，当时用于统筹管理企业地产业务。后来，随着远洋都市网景、远洋风景、远洋天地等多个住宅项目的运作，推动了中远房地产的股权改革，正式更名为“远洋地产”。2007年9月，远洋地产在香港联合交易所主板上市，是内地在港上市房地产公司十强之一。正是这个时候，远洋地产开始涉足商业地产。

事实上，远洋地产商业地产事业部于2010年3月才正式成立，远洋·光华国际We-life未来广场是远洋地产进军商业地产的一号作品，并于2011年1月盛大开业。随后，远洋地产在商业地产的道路上不断探索。

由于此前以开发住宅地产为主，为了弥补商业地产开发经验的不足，远洋地产与太古地产选择了合作。2012年9月，远洋地产与太古联合投资打造了颐堤港项目，前期的开发建设以远洋地产为主导，后期的招商运营阶段以太古地产为主导，股权各占50%，双方共同注资40亿元。

远洋地产副总裁、远洋地产商业地产事业部总经理王福顺曾表示，选择太古是因为太古的商业资源和太古对商业的运营水准。而太古选择我们是因为我们在产品营造、成本控制、营造速度、项目落地方面的优势。

此后，远洋地产与太古地产又合作了第二个商业项目-成都大慈寺文化商业综合体项目，包括国际甲级写字楼-睿东中心、10万平方米的低密度开放式街区型购物中心-成都远洋太古里、酒店-博舍，而成都远洋太古里亦将于2014年10月起分阶段开业。

发挥资金运作优势 “未来广场”开启远洋未来

在发展商业地产的道路上，远洋地产一直在探索其商业运营模式。在几年的摸索中，远洋地产形成了“租售并举+轻资产运作”的商业模式，类似于新加坡凯德置地的PE+REITs模式，以期用较少的资金投入实现对资产的实际控制，获取管理收益和资产增值。这种轻资产模式借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举，提高了企业的抗风险能力。

有业内人士指出，从以土地储备为主的“重资产模式”转向以调整金融策略赚取资本增值收益为主的“轻资产模式”，可以有效解决资金问题，提高回报率、降低风险。

目前，远洋地产已经确定了商业地产发展战略，即“四三一”战略：商业地产占资产规模的40%、提供30%的利润、贡献10%的营业额。根据计划，远洋地产平均每年推出运营的商业项目体量将不低于20万平方米，2013～2015年将累计新增50万平方米商业地产物业，2017年后将持有超过200万平方米的商业地产。

据了解，北京（楼盘）远洋·未来广场定位为高端商务体验区，高端餐饮、商务休闲的商户占总数的80%以上。远洋未来广场开业不足一年，运营状况基本满足项目预期，营业额及客流每月约有10%左右增长。今年1月，天津（楼盘）远洋·未来广场盛大开业。开业当日，未来广场全天客流量约为12万人次，营业额突破300万元。

“未来广场”以良好的发展势头，为远洋地产的商业品牌奠定了坚实的基础。根据记者最新了解到的情况显示，远洋地产今年开发的商业项目已经超过30个，涉足北京、天津、成都、杭州（楼盘）、大连（楼盘）等19个城市。

记者点评：远洋地产借助远古地产的商业项目经营运作能力，取长补短，达到了双赢的局面。未来商业地产的竞争越来越激烈，寻求特色定位、贴合市场需求的项目将更受到消费者的追捧。北京远洋·未来广场体验业态的商户占80%，天津远洋·未来广场开发了近万平方米儿童主题业态，表明远洋地产有意识去创新和开发差异化产品，这才是商业地产发展的动力。