深圳写字楼租赁一枝独秀 消费放缓恐影响需求

进入7月以来，多家房地产咨询服务公司发布的数据显示，今年第二季度，深圳写字楼租赁市场活跃，不仅空置率持续走低，而且租金的环比涨幅领跑其他一线城市。
虽然目前深圳写字楼租赁市场整体呈供不应求态势，但高纬环球深圳分公司总经理董韶川对记者表示，深圳市人均可支配收入、人均消费支出和社会消费品零售总额增速放缓等因素，将使深圳写字楼租赁市场的未来走向蒙上一层阴影。
第三产业扩张致空置率下降
2014年7月3日，高纬环球发布2014年第二季度市场报告称，深圳甲级写字楼的平均空置率为6.2%，环比下降2.5个百分点，基于建筑面积计算的平均有效租金为233元/平方米/月（折合每月每使用平方米人民币314元），环比上涨2.9%。
“从行业来看，现代服务业、金融业、前海注册企业及本地实业企业仍是本季度写字楼租赁市场大面积成交的主要来源。”高纬环球深圳分公司总经理董韶川对记者表示。
在仲量联行深圳董事总经理夏春毅看来，“本季度，由金融业引导的深圳办公楼需求，受到多方面的创新金融平台持续提振，深圳金融企业的扩张和新设立办公室的需求尤为活跃，并带动第三产业扩张需求，使整体租赁成交保持积极势头。”
他说，深圳甲级写字楼租金环比涨幅自2013年第二季度起，已持续6个季度领跑国内其他一线城市。
租金上涨根源在于深圳甲级写字楼市场供应有限，在董韶川看来，目前甲级写字楼在深圳还属稀缺产品，真正意义上优质的物业在深圳还很少。他表示，2014年～2015年，市场会出现吸纳量大于供给量的情况，2016年～2018年会有吸纳量的释放。
对于下半年的租金走向，夏春毅表示，由于位于罗湖区、福田区的部分优质甲级办公楼呈供不应求态势，所以中心区域的租金将进一步上涨，带动市场整体租金上涨，预计今年全年租金将同比上涨8%～10%。
未来走向隐现阴影
仲量联行华南区研究部总监曾丽告诉记者，“在整体经济增长放缓的大环境下，深圳办公楼市场持续需求旺盛，并且甲级办公楼租金环比增幅连续6个季度领跑北上广，显示了深圳作为金融改革的前沿阵地，通过信贷改革和金融创新等一系列方式，对实体经济的刺激作用，逐渐加大企业迁移深圳或加大深圳区域职能功能的影响。”她说，这不仅能拉动办公楼需求的内生增长，还将逐渐有效地改变深圳办公楼结构性需求，加大金融和专业服务业的市场份额，形成良性循环。这些有利因素将保持年内办公楼市场的稳速增长势头，并降低未来几年供应量大增对空置率和租金的影响。
此外，高纬环球也对深圳写字楼市场的未来走向持乐观态度。2014年6月深圳获批成为全国首个以城市为基本单元的自主创新示范区，深圳第三产业将在经济结构转型过程中得到进一步拓宽和细化，进而有效支撑写字楼的需求增长。
然而，董韶川提供给记者的一些数据也可以看出隐忧。据其介绍，今年以来，深圳的人均可支配收入、人均消费支出和社会消费品零售总额增速明显放缓。在他看来，消费增速放缓显然不利于第三产业的发展。同时，深圳吸引新鲜血液的能力在下降。
虽然看好深圳写字楼的市场前景，但董韶川仍向记者表示，上述因素对商业地产来说，都是负面消息，将使深圳写字楼租赁市场的未来走向蒙上一层阴影。