广州琶洲变高端写字楼价格“洼地”
琶洲旧控规批准的时间是2011年12月，至今已实施了琶洲村改造、黄埔古村保护等，并完成13块总部地块的出让。
6月底，琶洲地区新一轮规划正式获规委会审议通过，拟打造世界级会展中心和商业中心区。随着海珠生态城的建设，琶洲地区的建设定位又迎来新一轮“刷新拔高”，戴上“第二珠江新城”的光环。实践证明，城市核心CBD区域的物业升值潜力和空间大，过去十年珠江新城无论住宅还是商业，都迎来飞速发展。
作为珠江新城的延伸，琶洲将迎来新的发展契机。目前，该区域可售物业紧缺，保利叁悦广场填补了甲级写字楼市场空白。有业界人士指出，过去三年琶洲写字楼二手价上涨幅度均超过珠江新城、体育西等传统商业中心区，未来将成为大CBD区的投资热土。
琶洲新规划获批，建设强度加大
琶洲旧控规批准的时间是2011年12月，至今已实施了琶洲村改造、黄埔古村保护等，并完成13块总部地块的出让。与旧控规相比，近日获批的琶洲新规划最大亮点是，建设强度显著加大。
该规划从旧控规的1225万平方米，增加到1412万平方米；居住人口从旧控规的7.8万人增加到8.9万人；毛容积率从旧控规的1.27增加到1.5.新规划下琶洲剩余的可出让用地总共有35块，总占地面积69公顷，总建筑面积391万平方米，这些数据分布比旧控规增加了15块、40公顷和189万平方米建筑面积。
按照新规划，琶洲四个片区的功能定位分别是：A区为会展产业集群区，现状主要为琶醍和总部经济区，功能是会议展览、电子商务、办公酒店、商业购物；B1区为会展龙头引领区，主要包括广交会展馆，功能为国际展览、文化庆典、酒店餐饮和商务办公，未来的会展塔也将建在B1区；B2区为会展综合服务区，现状主要为旧村和旧厂房等，规划定位是酒店服务、商务办公、休闲商业和居住公寓；C区为会展产业延伸区，现状包括黄埔古村等，规划定位是历史保护、产业孵化、旅游服务、科技研发和酒店商业。
新规划对琶洲提出了非常高的定位。诚如广州市市长陈建华所说：“未来十几年，琶洲岛将成为广州继珠江新城后比较成熟的商业中心区”。琶洲与珠江新城、国际金融城共同组成一江三城的广州大CBD地区，将成为南中国经济最活跃、总量最大的地区，成为广州最具活力、动力和魅力的经济引擎。
未来琶洲到机场只需25分钟
新规划的最大亮点还在交通。新规划将强化琶洲的空铁联运，增加轨道交通，在现状2条轨道线路（4号线和8号线）的基础上，规划新增广佛及穗莞深城际轨道和地铁11号线、19号线、20号线和海珠环岛轻轨。
规划修改后，现状至机场需要75分钟，规划至机场25分钟，时间减少70%；轨道交通从现在的2条，增加到8条，站点从4个增加到20个，站点覆盖面积增加120%.此外，在会展塔北侧珠江沿江预留用地约1万平方米作为客运码头，开通琶洲客运码头直通香港机场水上航线。通过以上措施，最终实现25分钟直达白云国际机场北站，10分钟至广州南站，1小时至香港的目标。
优化配套方面，规划新增商务建筑249万平方米，增加450%；酒店现状有8家，规划新增28家，酒店床位增加400%；餐饮现状有53家，规划新增53家，餐饮面积增加300%；购物建筑面积现状18万平方米，规划新增30万平方米，增加170%；旅游点现状5个，规划新增15个。据悉，新规划的配套能同时服务25万参展客商、35万就业人口。
可以预见，政府搭台，加上配套的不断完善，琶洲的商务氛围将日益浓厚。
CBD物业升值潜力大
实践说明，城市核心CBD区域的物业升值潜力和空间大。
满堂红数据显示，2003年珠江新城高端住宅项目最高售价约为9000元/平方米，2013年珠江新城高端住宅最高售价接近16万元/平方米，演绎了十年增值近15倍的神话。凯旋新世界是珠江新城最早期三大豪宅之一，2004年时该盘一手价约为8500元/平方米，至2007年，其二手价已经达到2.8万元/平方米，目前该盘早期单位的二手价已升至4.5万-6万元/平方米，三期单位的二手价更是超过6.5万元/平方米。
珠江新城的商业地产也得到了飞速发展，据第一太平戴维斯统计，2014年上半年，区域甲级写字楼租金达到169.1元/平方米·月，居于全市之首。
区域价值的提升成为物业增值的核心推动力。琶洲除了规划优势，更是集万千宠爱于一身，成为继二沙岛、海心沙之后，广州核心区最后的四面环水之地，自然资源得天独厚。目前，琶洲已吸引了广东中旅、保利地产、欧派家居、广钢集团、南丰集团等19余家企业总部落户。
但是，琶洲一手房地产物业紧缺，主要有保利天悦、江山国际两大在售楼盘，前者目前主推写字楼、公寓；后者主推高端住宅。其中保利天悦问鼎广州2012年豪宅销冠，2013年位列单盘销售金额前十。有专家指出，作为珠江新城的延伸，琶洲正逐步成为广州大CBD区的投资热土。
稀缺写字楼遭抢购
规划正式获批前，琶洲的投资前景已被投资者所预见。2014年5月，保利叁悦广场开盘，首次推出120套单位基本售罄，当天揽金5亿。
保利叁悦广场位于保利琶洲综合体保利天悦内，位处政府重点规划的“琶洲之眼”地标区，与320米“天目塔”、洲际酒店亚洲旗舰店为邻，是地标区30万平方米商用物业中仅有的可售物业。该项目西侧是保利天悦豪宅区，南侧为万胜围双地铁上盖大型商业区，届时叁悦广场地下空间将直通地铁站。
该项目由三栋塔楼总平面上成120度布局，围合形成下沉的内部广场。在面向琶洲地标天目塔和洲际酒店旗舰店的一侧，重点打造一个开阔的前广场、项目办公首层入口大堂10.4米高，板楼结构使写字楼的使用面积最大化，并能最大限度地享受景观资源，开启公园式诗意办公的商务新模式。
记者了解到，珠江新城写字楼售价已达4万-5万元/平方米，而琶洲作为广州高端写字楼市场的“洼地”，保利叁悦广场目前均价3万元/平方米，软硬件配置及一线江景良好生态资源，比珠江新城的许多项目还要优质得多，吸引众多投资者。
满堂红商业地产部数据分析师曾平连表示，琶洲写字楼的投资价值正在显现，从2012年开始，琶洲写字楼租赁成交面积一直保持每年30%的增长，珠江新城租金贵，越秀写字楼又很老旧，琶洲无论租赁面积还是租金，吸引力都很强。而从成交来看，虽然琶洲二手写字楼买卖案例不多，但价格不菲，2013年整体成交价同比2012年上涨了8.9%；过去三年价格上涨幅度超过珠江新城、体育西等区域。