万达商业地产终止IPO：购物中心过剩 综合体发展受阻
城市综合体是开发商的“香饽饽”,主打“聚合优质资源,演绎盛世繁华”,集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体,但受经济环境影响,大多依靠购物中心（专题阅读）盘活地段的城市综合体的发展存在隐忧,因购物中心井喷式发展,导致零售物业空置率一路上升至5%,购物中心如果熬不过培育期,那么依托购物中心盘活城市综合体的初衷有可能落空。
1 购物中心“奔四”竞争激烈
作为商业地产炙手可热的“香饽饽”,城市综合体广受全国地产大鳄追捧。据不完全统计,截至2013年底广州市区内已建或在建的购物中心共有30多个,欲打造的城市综合体数量较2012年增加了10个左右。预测未来3至5年,广州市内将产生约400万平方米的商业用地。
商业用地面积的扩大带来的是商场数量的增多,与成熟购物中心竞争失利导致新兴商场人气低迷、招商遇困。
位于天河商圈的万菱汇2010年开业初定位为“综合性购物中心”,培育期已4年,但因与同一区域内的太古汇、天河城、正佳广场的激烈竞争,商场运营一直不如人意。新快报记者走访所见,目前场内仍有铺位大门紧闭,门上挂着招商部的电话待租。开业不到两年的西城都荟也面临同样困境,“本来离家近去逛很方便,但名气没打响,人流量不大,可逛的店铺感觉还是少了点。”家住西城都荟附近的许女士表示。
世纪商联执行董事罗志杰认为,这种商业地产的井喷态势直接导致了商业资源的剧烈竞争,地产商争抢主力店,且由于“你有我也有”,个性不足,同质化严重,蛋糕做不大,只能分现有蛋糕。
2 空置率持续上升租金走低
新快报记者发现,广州2013年第一季度至2014年第一季度零售物业空置率持续上升1.8个百分点至5.0%,零售物业平均租金增长速度同时放缓。
据仲量联行数据披露,2013年第一季度广州市零售物业空置率为3.2%,零售物业平均租金为453.8元/平方米/月;第二季度广州市零售物业空置率为3%,零售物业平均租金为385元/平方米/月;第三季度广州市零售物业空置率为环比增长0.7%至3.7%,零售物业平均租金为413.8元/平方米/月;第四季度广州市零售物业空置率环比增长0.7%为4.3%,零售物业平均租金为414.4元/平方米/月;2014年一季度广州市的零售物业租赁市场空置率环比上升0.7个百分点到5.0%,零售物业平均租金为392.9元/平方米/月。
虽然零售物业空置率上升一定程度上与新兴购物中心接踵而来有关,但这仍然敲响了商业物业出租难度增大的警钟。
另一方面,广州零售物业平均租金增速放缓,2013年第四季度环比仅增长0.2%至人民币每平方米414.4元,是2009年第二季度以来的最低增速,零售物业租赁需求平淡。仲量联行数据显示,2013年第四季度广州市零售物业平均租金为414.4元/平方米/月,2014年一季度,零售物业平均租金降至392.9元/平方米/月。
世纪商联执行董事罗志杰评价:“商场出现了招商难、空置率高的问题,一方面受商业用地井喷、购物中心过剩及周边成熟竞争者激烈竞争的影响而致,另一方面是由于开发商没有根据自己所处环境做特色化经营,不能针对周边需求和环境来吸引客源。”另一位不愿透露姓名的业界人士也提到,广州市目前城市综合体已显出过剩趋向,可满足消费远超实际需要。
3 城市综合体靠购物中心盘活遇阻滞
据世联行数据统计,2013年全国50个热门开发城市中,城市综合体规模超过1000万平方米的有11个,超过500万平方米的有24个,在广州番禺区,城市综合体的数目最多,囊括了海印又一城、四海城、保利大都汇、奥园城市新天地、荔园新天地等9个城市综合体;天河区则有高德置地广场、天河新天地、天汇广场等6个城市综合体,数量居第二位。从总量上看,截至2013年底,广州共有已建成和在建中的城市综合体项目逾20个。
新快报记者走访了一些新兴的购物中心,发现除了节假日客流量相对较大外,平时商场内多是销售员多于顾客的景象,一些购物中心甚至出现多个商铺铺门紧闭待租的状态。有业内人士表示,购物中心不能成功吸引客流,无法盘活地段,导致与之配套的其它项目没有了用武之地,发展前景堪忧。
近日,杭州叫停城市综合体事件备受业内人士关注,伴随城市综合体而来的高空置率、供大于需、开发商回报率低等问题也同时受到关注。中国社科院研究员李景国公开表示,承担了多核心、多元化方式的城市发展态势的城市综合体,需与当地的经济发展水平相适应,与产业、经济相互支撑,否则可能会成为新的“城市病”。
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万达商业地产终止IPO
7月1日,证监会网站披露的首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况显示,大连万达商业地产（专题阅读）股份有限公司在终止审查企业之列,万达商业地产历经四年时间最终没有敲开A股资本市场的大门。对此,万达商业地产表示,今后将继续探索多种上市途径。
有分析认为,万达商业地产IPO终止或是因为租金收益占比过低。根据商业地产研究机构RET睿意德的数据,2013年万达商业地产公司收入1456.2亿元,其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿元,租金收入仅85.6亿元,占总收入的5.87%,万达购物中心、酒店及百货并不赚钱。另有数据显示,太古和新鸿基去年的租金收益分别为96.73亿港元和90.78亿港元,太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。
RET睿意德高级董事王玉珂表示,商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式,毕竟资本市场看重的是预期,但目前国内大多数商业模式还处于探索阶段。
目前国内多数城市综合体的开发模式与万达商业地产模式类似,万达商业地产A股IPO终止或许起到“窥斑见豹”的效果。国内开发商所做的商业地产项目并不如想象中可以带来巨额利润,兰德咨询调查数据显示,中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入一般占其年度营业总收入的3%—5%,经营利润大都为负,特别是开业不久、正处于培育期的商业地产,八成以上亏损。