昆明商业地产高峰论坛将有9座超高层建筑

论坛一开始由都市时报地产部主编何永峰带来致辞。何永峰指出，近年来随着昆明经济的快速发展，昆明的商业体量出现了快速的增长，截至2013年年底，昆明存量达到185万平方米，预计未来两年会2万方会入市，未来三年仍将超过400万平方米的发展。“这些存量需要5到8年才能被市场消化”他还说到当前昆明的商业地产面临的挑战是外资以及大型运营商入驻之后，商业资源缺乏，零售业态不够丰富等问题。“昆明是著名的旅游文化城市，面向东盟自由贸易区的主要城市，拥有极佳的战略位置，使得昆明未来的交通可持续性大幅度提高，对进一步发展昆明的经济有重要的作用。这些产业都需要有高度接轨，引入先进的运营理念使商业地产进一步提升转型的重要因素。”

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文分享二线城市综合体开发风险与机遇

城市综合体开发的风险和机遇

城市综合体是当下比较热门的一个词汇，对于城市综合体这个概念，世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文有自己的见解，“外面很多媒体问我，关于二线三线城市综合体开发的问题，我觉得这是一个风险跟机遇的一个问题”他说，“我记得06到08年我做万象城项目的时候，当时我提出城市综合体的这个概念，当时没有很多人用城市综合体……到现在可能过了不到10年，8年左右的时间，天天翻开媒体的新闻报道，都看到城市综合体。”

他觉得城市综合体不是哪都合适，地产的核心价值还是讲地段，在土地资源比较缺乏，土地成本比较高的一些区域，才需要把各种的业态综合起来开发，所以城市综合体一定要做出满足城市各个方面需求的产品。

他认为城市综合体不只有一种形态，超高层也是城市综合体，是一个垂直的社区。他提到他们正在做的上海中心的项目，他们想到在这个超高层里面白天大概有6到10万的人口在流动，“所以这6到10万的人口在垂直的社区的时候，他的需求是怎么样的？是值得我们去研究的问题。”

同时，他提到云南是一个旅游资源大省，但作为省会的昆明更多的是作为一个中转，“我们能否延长旅客在这里逗留的时间，特别是在长水机场中转期间，停在（昆明）其他的旅游地方，这对昆明的娱乐设施建设是有帮助的。”对此他做了一个简单的分析，“我觉得一个城市，如果只单靠旅游，可能支撑不了长远长期的消费，还是有很多的风险，所以商业的发展和第二第三产业的发展是很重要的。”语末他对昆明做了一个展望，“我看到昆明还是有一些很好的资源和机会，作为中国面向东盟自由贸易区主要的前沿城市，昆明肯定能吸引更多的一些物流、商贸、办公的需求。”

世邦魏理仕的主管邓日弘分享超高层建筑的产业特征及物业管理对策

中国将有100座超高层建筑 9个在昆明

现在昆明房地产有些什么特征？世邦魏理仕成都资产服务部主管邓日弘给出的答案是超高层，据他们的统计，在昆明现在已经有九座超过250米以上的超高层建筑了，正在陆续的处在设计阶段，或者施工阶段当中。

邓日弘介绍，超高层建筑及城市居住委员会对“超高层”给出的定义是高度超过300米以上的建筑才称之为超高层。在数量分布方面，亚洲是最多的，而其中又以中国居多。“目前在中国已经建成的超过300米以上的建筑至少有25个，整个亚洲是38个，其中25个在中国。” 他说，中国现在有72个超高层建筑正在施工，加上已经建成的25个，那么在未来两到三年之内，中国将会有100座这样的超过300米以上的建筑，“其中9个可能是在昆明”。

他讲到超高层建筑前期规划时，有一些是开发商必须要着重考虑的方面，首先是经济条件，第二是施工期限漫长，要充分把握施工各个阶段时间变动导致的拖延，另外一个是地基土壤的条件，还有天气的条件，天气对建筑带来的影响要着重考虑，特别是是风。他强调有一个要注意的就是通达性，超高层建筑里面人非常多，在上下班高峰或中午就餐时，人流量是非常庞大的，超高层建筑的疏散系统能否在合理的时间里面做到让人流疏散，是前期规划设计当中不得不考虑的问题。最后他还提到周边交通配套和能耗能效的问题。

现场嘉宾认真做笔记

接下来他分享了一些超高层建筑物业管理方面一些新的理念和新的趋势，首先是超高层建筑今后的物业运营会更加注重预防性的检修与维护性检修相并重，在智能化系统方面，以后的超高层建筑更多的会使用中央管理系统。第二个新的理念和趋势就是绿色建筑运营。最后他说“超高层建筑多数都在中国，所以我们不单在数量上面占优，我们还要在思想和理念上占优。我们不仅在高度上代表世界，更重要的载质量，思想和理念和管理理念上达到世界水平。”

世邦魏理仕中国区商业服务部高级董事储祥昀分享未来商业发展的方向与机会

问询昆明商业未来的发展和机遇

要选一个城市跟昆明作参考，你会选哪个？世邦魏理仕中国区商业服务部高级董事储祥昀选了杭州。储祥昀认为杭州也是一个旅游城市，杭州的中心商圈事实上还是市中心的一个概念，沿着西湖，是传统的商圈。“但随着城市不断的发展下去出现了什么？你可以看到下沙，可以看到滨江、城西商圈的发展。其实各位回想一下我们回到昆明，我们的富商圈也逐渐一步一步逐渐走出来。不管你说现在城西城北商圈没有我们想象的好，或者还很荒凉，但是这个地方确实是经济发展的重点。”他强调，“在拿地的时候你可以看有些地方在未来的发展，尤其他有一定的所谓的一些潜力的时候。”

现在昆明所谓的第三产业会越来越多，这是昆明成长的动力，未来有更多的贸易消费。这样子一个产业模式，造成的消费者里小白领会越来越多，这样就形成了庞大的消费群体，“很多一线城市很多白领一个月赚3000块、5000块一个月基本就花光光，其实消费率很高的。”

储祥昀指出，“我们消费者的忠诚度是很差的，在中国的消费字典里是不存在的，好的不会讲，不好的他们全世界到处去讲，我们碰到了很多血淋淋的经验，做得很好没有人帮我们宣传，不小心做坏了一点点，马上全世界都知道。”

嘉宾在昆明商业地产博弈与突围高峰论坛上各抒己见

商业地产开发同质化严重与洋品牌合作挑战大

之后进入讨论环节，讨论环节新增的嘉宾有来自俊发地产物业副总芮昌荣，柏丰集团营销副总胡斌，云南益新万象房地产开发有限公司副总经理刘方鹏，和搜狐焦点网昆明公司总编辑洪文锋。在讨论环节，几位嘉宾各抒己见，各自阐述对昆明商业地产的见解。。

搜狐焦点网昆明公司总编辑洪文锋在回答现场观众提问时说到，“今天我讲的是两个字，一个字是量，另外一个字是质。量方面，截止13年昆明的商业地产面积达到1100万方体量，未来5年将达到1700万方，人均2.89平方米的存量，这个存量在全国来说是比较突出的。”质方面，他指出两个问题，一个是同质化，昆明08年的城中村改造中328个城中村改造基本都是城市综合体的开发模式，特别是购物中心，基本上以购物中心为主，购物，娱乐餐饮三个业态组合，这个组合当中餐饮的比例越来越大。“另外一个质的核心问题，就是昆明的综合体当中基本上以洋品牌为主的这样一个合作模式，比如说家乐福，沃尔玛，我统计了一下，未来三年以后的家乐福和沃尔玛的体量将在昆明达到30家，这个还不包括大润发这些品牌，所以未来很有挑战。”