写字楼市场细分成为投资路径突围的捷径

今年一季度，国内一线城市写字楼需求强劲，与北京、上海等一线城市甲级写字楼租金连续数年上涨、空置率保持低位，市场供应一栋难求的局面不同，成都这样的二线写字楼市场则不容乐观。在经历了近几年集中爆发式的发展后，成都的写字楼形成了供应洪峰，虽然有机构认为在蓉企业的数量和规模都在不断增加，但供过于求的格局还是让不少写字楼开发商胆战心惊。
今年一季度成都市场上多个写字楼项目入市，主要集中在城南区域。虽然目前成都写字楼的去化周期被世邦魏理仕列为中等风险城市，至少在10年左右，但仍有专业人士认为，选择正确的投资方向，优质的写字楼仍然是商业市场投资的潜力股。供过于求写字楼投资风险已现
近日，有媒体报道了世邦魏理仕提供的中国办公楼实情调查显示，通过对多个二线城市过去的年平均吸纳量测算，若要市场消化2014年至2018年4年内的写字楼预期供应，天津、沈阳、重庆等高风险城市需用时60年、25年及20年；深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期，成为中等风险城市。
“成都的写字楼市场确实不太乐观，成都的写字楼供应虽然体量庞大，但仍然较为贴近其每年平均的写字楼需求量。”在戴德梁行近日发布的一份《中国写字楼市场将迎来数轮供应大潮唯不会出现海啸》报告中指出，虽然集中供应量过剩，但新增甲级写字楼供应总体品质较高，且约四分之三的新增供应集中在租金相对较高和需求相对旺盛的天府广场和东大街区域，因此2014年甲级写字楼市场租金将保持稳定。
高纬环球报告指出，今年一季度成都甲级写字楼市场租赁成交情况比往年同期更活跃。在这样的情况下，成都甲级写字楼市场平均租金不降反升，平均租金环比轻微上扬0.2%达人民币109.1元/平方米/月，其中东大街区域由于成交活跃，平均租金环比增长1.6%达人民币105.1元/平方米/月。
虽然成都甲级写字楼市场供应压力存在，但新增甲级写字楼供应总体品质较高，且约四分之三的新增供应集中在租金相对较高和需求相对旺盛的天府广场和东大街区域，因此2014年甲级写字楼市场租金将保持稳定。未来三个季度，成都尚有逾50万平方米的新增供应，预计成都甲级办公楼的空置率将进一步上升，租户议价能力将会持续走强。
“未来写字楼市场的主要需求，将会是中小微企业。在中国经济依然保持7%增长的情况下，加之我国现在对民营企业的注册门槛也大大降低，中小企业会像雨后春笋般涌现出来。因此写字楼的开发商应该着重考虑这些中小微企业的办公趋势，制定适合他们的办公方案。”有业界人士认为，写字楼市场细分，针对性的进行开发，投资者在选择写字楼项目时，也应从使用者的角度出发，找准精准市场进行投资，可成为写字楼投资路径突围的捷径。
“在供应洪峰之下，需求的结构也在发生变化。”该人士认为，未来企业对写字楼智能化的要求会很高。企业在写字楼里面要做的事情，不是简单地办办公，未来写字楼应该是一个创业的、创富的场地。如果开发商意识到这一点，不需要做太大、太高端、硬件上太贵的写字楼，但细心研究产品和客户的需求，价廉物美高智能，这样的写字楼还是有前途的。