华泰证券-房地产行业大数据系列之五：商业地产分化程度加剧，但总体仍呈上升态势

本报告是华泰房地产小组大数据项目的研究成果之五，专注跟踪研究商业类地产交易情况。广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。本报告中的商业地产仅包括商铺。商铺的主要价值来自于周边人流量等外在因素，因此不同地理位置、不同运营方案的商铺价值存在巨大差异。

所以，与具备居住属性的住宅不同，商业地产更能考研一个开发商的运营能力。我们成功监控了各城市的1708个地产项目中商业部分的交易情况，通过统计每套商铺的备案价格进行分析，以向投资者展示最真实的市场原貌。

4月商业地产备案价格下滑楼盘占比50.8%，维持在历史平均水平。(1)降价楼盘占比趋势自年初回落。根据我们对市场3000楼盘的备案价的历史跟踪显示，截至4月底，商业成交价格下滑的楼盘占比基本维持在09年以来的49.17%左右的平均水平。大数据显示自13年下半年以来的明显上涨趋势从14年2月开始回落，4月已经回落至历史平均水平。(2)价格下滑幅度未恶化，处于历史平均水平。我们监控的商业地产价格环比13年10月自-14.4%下滑至-19.5%，出现了一个较大的滑坡。

此后在13年12月重新回到-16.0%。进入14年后，整个下滑幅度指数呈现回缓态势，4月价格下滑幅度为-15.4%，稍好于历史平均水平的-16.1%。我们将持续观测其变化趋势。

分城市看，商业地产房价变化分化加剧。将监测项目分城市来看，4月，17个城市中，6个(占比35.3%)城市仍然处于环比上涨态势，平均涨幅18.0%，这主要受益于深圳和南京交易价格的显著上涨，其涨幅分别达到36.67%和35.07%。除上述两城市外，西安的房价也上涨了16.42%。11个城市环比下跌，平均跌幅-5.40%，跌幅前三的城市是贵阳、天津和长沙，分别达-15.39%、-7.06%和-6.96%。总体来看，虽然多数城市房价呈现下行趋势，但环比平均仍上升2.86%。而各城市涨幅和跌幅都较为显著，除去4个城市涨跌幅基本控制在±2%区间内，其余变化均在±4.5%区间外。说明商业地产的区域间分化日渐加剧。

分公司看，多数房地产公司仍旧在享受商业地产价格上扬的红利，总体平稳。将监测项目分公司来看，4月66个地产公司中，35个(占比53.03%)地产公司项目销售均价环比上升，平均涨幅15.34%；31个公司销售均价环比下跌，平均跌幅-9.76%。我们所关注的万科、保利、阳光城(000671,股吧)房价均有显著增长，恒大在其他各类地产普遍降价的同时，商业类也上调了1.63%。而其他如金地、龙湖则有小幅下调。总体来看，商业地产类房价呈现出与基本面相悖的上扬趋势，环比平均上涨3.55%。