张平：中国商业地产的“冰与火之歌”

对目前的中国住宅市场来说，“凛冬将至”似乎已经成为了主旋律，住宅市场过去的黄金十年或将无法得到延续。但商用物业与住宅决然不同的产品特性，决定了商业地产发展的复杂和多变，从盈石集团研究中心对20大城市市场数据的持续监测来看，庞大的未来供应将使得商业地产行业的竞争更趋白热化，商业地产的开发商和运营商将在更广的地域和更深的领域面临更激烈的竞争。

一线城市写字楼需求强劲，部分二线城市供应过热

盈石中国城市写字楼需求指数排名显示，城镇人口基数大、经济规模大且现代服务业水平较高的一线城市处于写字楼需求排名的第一集团。上海和北京分别排名写字楼需求指数的前两位，而在写字楼供给指数中却分别排名倒数第三位和倒数第一位，表明这两个市场存在较大的供给缺口，这将继续加剧企业选址边缘化的趋势。

预计未来三年，中国20大城市将新增甲级写字楼约4,820万平方米，其中约68%位于16座二线城市，长沙、天津、无锡供给压力最大。由于很多二线城市都热衷于第二CBD或城市新区的建设，青岛、厦门、重庆、沈阳、成都的供应压力也不容乐观。

一线城市商业物业需求细化，二线城市异军突起

盈石中国城市商业物业需求指数显示，人口数量、收入以及支出等主要指标都位于前列的上海和北京在需求指数排名中处于领先地位且远超其他城市。进一步细化的商业物业需求也刺激了一线城市商业地产在物业形态和业态组合上的创新，同时品牌商也更倾向于将以上海和北京为代表的一线城市作为抢滩中国市场的突破口。受惠于巨大人口基数、区域经济发展刺激政策以及基础建设的巨额投入，二线城市中的重庆和成都的消费市场潜力不容小觑，其商业物业需求指数分别排名第三和第五。

在商业物业供给指数的排名中，二线城市明显高于一线城市。预计供需指数排名双双靠前的城市，包括重庆、成都、武汉，未来它们的商业物业市场发展水平将得到快速提升，但同时也意味着剧烈的行业竞争。

中国商业地产持续健康发展的王道

其一，写字楼开发应回归一线城市是理性选择。上海和北京是最适合开发商和投资商进入的市场，也将会是写字楼开发的主战场。对于供给指数排名较高而需求指数排名较低的写字楼市场，如长沙、无锡、厦门和沈阳，这些城市存在整体空置过高、供应过大等现象，堪称写字楼供给的红海，预计需要较长的去化周期。写字楼开发商和投资者进入二线城市时应保持慎重，尽量避开供应高峰和未来供应较大的非核心商圈来规避风险。相对于急于大规模发展新城，在二线城市优先发展核心商圈更为合理。

其二，供应压力之下的商业物业开发应注重择时择地。前几年累积的在建工程已陆续进入了交付期，商业物业项目供应量在未来一段时间都将持续攀升，并且部分城市甚至出现大体量商业物业集中入市的现象。尤其是成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来商业物业供应量较高，开发商进入这些城市应该择时择地避免大供应量冲击。同时成都、武汉未来供应都集中在购物中心领域，同质化现象严重，开发商项目如何脱颍而出、突出重围成为关键课题。从品牌商的角度来说，未来以重庆和成都为首的西南区域市场需求会进一步上升，对于开发商和品牌商将是新的机遇。除一线城市外，天津、苏州和哈尔滨从消费能力和增长规模上也值得投资者重点关注，可能成为商业地产上的一片蓝海。

其三，新型城镇化将对商业地产格局带来不可低估的影响。新型城镇化将优化服务业结构，推动生产和生活服务业的创新发展，为商业地产迈入成熟阶段奠定基础。新城镇化将是复杂、漫长的过程，包括城镇化成本分担机制、土地财政等在内的根本性问题很有可能在短期内无法得到解决，无疑会影响规划实施的进程和效果。可以预见的是，在不同领域以及不同地区的系列配套方案以及实施细则将在最近两年内密集出台，再加上城市以及产业发展的动向，都将成为开发商和运营商进行战略布局调整的重要依据。