市场生变商业地产加剧分化调整

随着经济增速放缓而重视产业结构调整，整个房地产行业的发展模式正在发生深刻变化，过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着革命性的颠覆，电商、o2o、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。
拓展放缓百货业进退维谷
虽然早在几十年前欧美就出现了“百货商店的衰亡”的言论，但是直至最近几年中国庞大的百货业依然表现良好。然而，伴随着主要百货运营商的快速扩张，总体上看百货销售额同比增长自2012年以来逐渐呈现下降趋势，甚至某些百货商家销售额同比出现负增长。
高纬环球相关人士分析认为，随着购物中心的继续发展，未来2至3年百货的影响力将进一步下降。百货若想获得成功，或者依赖极佳的区位和历史积淀，或者将百货购物中心化为零售主力店创造更多空间，抑或在某些领域变得更加专长，例如向消费者传递最新高端服饰的流行趋势。
调查发现，在过去的十年里，国际零售商在中国一直保持扩张态势。奢侈品零售商进入中国市场时间相对较早，其在2011年和2012年拓展迅猛，2013年拓展节奏却显著放缓。相比之下，快时尚更加乐观，如Zara、H&M、优衣库、Gap、C&A都是2006年至2007年才进入中国市场的。高纬环球零售商租户代表团队亚太区董事宁孝言认为，中国消费者非常认同这些快时尚品牌“物有所值”的时尚理念，因此此类品牌拓展一直高歌猛进。2014年快时尚品牌扩张将依然活跃。同奢侈品品牌相比，快时尚品牌有着更能深入中国城市的潜力，最终将会在全国数以百计的城市开设店面。
此外，互联网和智能手机的普及、低成本的物流和配送服务有力地推动了在线零售业的快速发展。实体店零售商家正深切地感受着来自网购的压力。然而，实体商家并不一味地排斥电子商务，相反的是意图把它纳入自己的商业模式，因为电子商务可以为消费者在产品认知、下单和取货等方面提供更多的选择。“全渠道”零售时代已经来临。所谓的“线上购物、实体店提货”服务在美国越来越受青睐。在欧洲，这种模式发展更加迅猛。带有中国特色的类似服务有可能在中国的零售市场开始发展。
目前，许多传统百货公司，如王府井（600859）、天虹商场（002419）、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万，力争3年内万达电商会员过亿。万达电商定位于两个方面——大会员、大数据，真正做到线上线下结合。
供大于求商业地产去粗存精
数据显示，零售物业需求的基本面依然非常乐观：数以亿计的新增城镇居民、快速壮大的中产阶层以及强劲增长的零售额。但是显而易见，中国很多主要城市的零售物业市场面临着供大于求的压力。在高纬环球监测的30个主要城市中，预计未来商业面积供应总量约为7500万平方米。尽管一些项目将会推迟入市，但如此庞大的供应量将会对市场产生很大的影响，特别是对那些缺少经验的开发商。
而根据易居研究院的调查显示，无论是从全国还是类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。
在中国消费心目中地位最高的商业街和购物中心，仍然会有强劲的销售增长，因此此类商业街和购物中心的的租金将会持续增长。新建成的购物中心要想在竞争如此激烈的市场获得成功，首先需要选择位于城市中心的良好区位或者是交通良好且现有竞争不太激烈的郊区位置，其次就是经验。高纬环球顾问部中国区董事雷玉红认为，有经验的开发商更能选择准确的位置，并选择有着丰富的零售物业设计经验的建筑师，设计出更能吸引商家和顾客的项目。同时，有经验的开发商更有可能说服那些关键的的主力商家进驻，他们也更具备在运营期间处理各种问题的能力。
重视体验消费者日趋成熟
随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重(70%至80%)，体验式商业项目中零售类业态占比降至30%至40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%至30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。
“以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括电影院、冰场等。体验式业态的优势主要表现在集客能力强，能有效缩短新项目市场培育期，而且消费者滞留时间也较长，这对其他业态消费的带动效果显著。”一位业内人士表示，这也正是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。
当然，一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。
此外，高纬环球的研究发现，在奢侈品领域，中国消费者如今在表达自己的喜好方面显得更加自信，并爱于展现自己独有的时尚风格。五年前，奢侈品消费者更喜欢追随知名度高的及有明显标志的品牌。而现在许多消费者开始追求一些更加低调的牌子。现在富有经验的消费者的消费习惯越来越贴近其他国际消费者，例如将奢侈品和快时尚混搭以及追求可以表现自己个性的小众品牌。
热潮持续大型购物中心风险较大
数据显示，去年大约有150个购物中心在国内的主要城市陆续开业，平均建筑面积达到8万平方米以上，使得中国购物中心建设在世界上遥遥领先。全球经验表明，很多超大型购物中心面临着一系列问题。空置面积是超大型项目经常面对的一个难题，高纬环球认为建设超大购物中心的风险比一般项目更大。
高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰认为，中国政府将有可能重新思考城市规划策略。当前政府对零售物业开发的调控相对放松，并且可用于开发零售物业的商业用地或综合开发用地土地很充足。政府有可能会开始收紧调控政策，更加强调零售地产的供求关系和城市整体的商业规划。可以看到，未来两年中国部分城市零售物业将会出现供过于求的情况，同时也会出现一些受人瞩目的失败的购物中心项目。
统计数据显示，2015年城市综合体总量大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。
此外，从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。目前，许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。