北京鸿坤广场购物中心12月开业 鸿坤地产加大商业地产

没人能否认，把握时机，对于企业的命运有多么重要。2002年进京，默默深耕京南西红门区域十多年，鸿坤地产给人留下了低调沉稳的印象，既不跟风闯荡二三线城市，也不拿一块高价地，却在“大北京”悄悄布局近2000多亩土地。从2013年60亿的销售业绩到2014年158亿的目标，令业内咋舌。 

西红门商圈12年巨变一朝露脸

对于西红门地区的巨变，袁樱可能是最有发言权的居民之一。2002年，刚刚大学毕业的她以2280元/平米的价格获得了瑞海家园的购买资格。12年过去，荒凉的“农村”踪影不再，取而代之的是一座“新城”。随着宜家购物中心的开业，CDD创意港进入招商阶段，铜锣湾的各色路旗在兴华大街迎风招展，看来布局了近10年的西红门商圈这次真的要火了。与此同时，鸿坤广场（项目招商信息）购物中心的豪华外立面也迅速抓住了袁樱等社区居民的眼球。这个足以满足当地居民消费需求的商业综合体，不早不晚，来得正是时候。

用鸿坤地产执行董事朱灿的话说，“有人的地方就会有消费，开发商要把商业做好，就必须持有它。”

5月启动全国招商、12月圣诞季正式开业，涵盖餐饮、超市、购物、影院、亲子娱乐等多个业态的鸿坤广场购物中心，其实只是鸿坤自持商业地产战略的开端。据朱灿透露，位于门头沟和涿州的第二个、第三个商业综合体项目即将启动。显然，进一步加大一线、甚至1.5线城市商业物业的规模，已成为鸿坤的一大发展方向。

坚守最初战略 落子环京并非偶然 

2013年对于鸿坤地产而言是收获颇丰的一年，在林语墅等热销项目的带动下，鸿坤以60亿的销售业绩入主百强房企第83名。在2014年158亿销售额、“十年千亿”的大目标背后，不少业内人士不禁要问一句“凭什么”？

或许一组数据可以回答：鸿坤地产在涿州的项目鸿坤·理想湾2013年4月份拿地至今，销售额已达19亿；另一个数据来自鸿坤地产在三亚的项目鸿坤·山海墅，今年一季度，成交483套，销售额6.5亿元，成为三亚的销售冠军。

良好的市场表现带给鸿坤充足的信心。

据了解，2014年，鸿坤18盘联动，包括40多万平方米的商业地产及26万平方米的产业园。仅在“大北京”区域，鸿坤就有15个项目于今年入市销售。产品线覆盖了高端豪宅、品质刚需、低密度休闲和主题休闲度假产品等。多盘联动加上环京区域协同发展深化的利好，鸿坤的158亿元销售目标底气十足。

数据的背后，是鸿坤一贯坚持的区域战略。

“预则立，不预则废。”《礼记》中的这句话或可更深入地回答“凭什么”的问题，而且，鸿坤地产也正是这么做的。

因为很早就预见了环京区域的发展，就像鸿坤提出的口号，“善建价值、善见未来”；鸿坤提前布局环北京圈。2009年鸿坤入驻香河，彼时香河区域还处在蓄势阶段，鸿坤所拿地块旁边的某项目价格才3000元/平方米上下,而目前香河的房产均价已达到7000元/平方米左右。

不只是香河，鸿坤在进入区域前都要做深度考察和调研。一是通过了解政府的规划和未来可能的产业布局，以此判断区域未来的发展方向和可能的发展程度。二是更具体的前期调研，通过考察区域的产业、人口规模及流动、生活配套、交通条件等来判断区域的发展潜力。正是预见到北京向着大都市圈的方向发展，产业和人口会逐渐辐射和外溢，鸿坤很早就开始布局环京区域，在北京周边储备了大量土地。所以说鸿坤的“善见”不是没有根据。

笃定则是鸿坤另一个品质。2002年，鸿坤起于北京，以后的十多年，鸿坤一直深耕大北京区域，在外地大规模的开发区域只有海南。而且鸿坤一直坚持不拿地王。

北京的限购政策出台后很多企业去了三四线城市，但是鸿坤坚持选择留在北京。从去年开始，由于三四线城市风险逐渐显现，一些企业又回到一线城市，在北京展开激烈的土地争夺战，但是鸿坤始终没有参与争夺地王。“在北京环京区域我们大概有将近2000亩土地，在他们回归的时候，我们的战略布局已经完成。” 朱灿觉得当初的坚持没错。

低成本融资 多元化布局

今年，随着银行对房地产业务的收紧，融资趋难成为地产商不得不面对的问题，这也给市场带来不少的悲观情绪。但是鸿坤在这方面却没有过多的担心。

控制风险是银行和金融类机构在提供资金时首先考虑的问题，那么鸿坤的自信来自哪里呢？

“给银行和资金方以信心。”朱灿一语道破。市场出现分化和风险之后，银行和金融机构会根据企业的市场表现来决定是否给予资金支持，一个成功的项目可以给银行和机构带来很好的信心。“随着鸿坤·理想湾项目的热销，目前二期的启动已经有很多家银行表达了合作意向，因为他们看到我们的风险比较低。”朱灿介绍。

不仅不担心资金，鸿坤还将融资成本控制得比较低。目前鸿坤的融资成本控制在10%以内，这个比例在内地的非上市房企里，算是比较低的。

较低的融资成本同鸿坤多元化的融资渠道有关。除了银行提供的资金，鸿坤也会从基金和信托机构得到投资支持。此外，鸿坤自己在创投行业也很有建树，鲜为人知的是，国内最早开放有限合伙的时候，鸿坤就注册有限合伙的股份投资基金，先后投资30多家企业，目前上市的有5家。创投有很高的年回报率，特别是2009-2010年创业板很火的时候，鸿坤能获得好几倍的投资回报。

多元化布局也是鸿坤悄然推进的，据了解，未来鸿坤将加大商业和产业地产的投入，并且坚持自己持有优质商业。值得注意的是，鸿坤的持有不是简单“收租”，而是用心经营，为今后的商业运营积累条件和经验。产业地产方面，鸿坤也在稳步推进，大兴是北京的农村金融试点示范区，所以进入大兴的时候，鸿坤也参与了区域内的金融投资。

目前，鸿坤也在同比较大的金融机构和类金融机构谈合作，对一些有发展潜力的小微企业，会提供资金和税务支持。“地产、商业、产业都是联动、互通的，产城联动，这也符合生活需求，在大都市周围，产城模式将是一个趋势。”朱灿如是说。