2014年第一季度中国商业地产整体呈波动上行走势
中国宏观经济指数是根据中国主要城市经济数据计算所得，涵盖与商业地产生态环境密切相关的GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入等主要经济指标，综合反映经济走势。 2014年第一季度，中国宏观经济指数为122.4，前期值为133.8，下跌11.4，铜币上涨11.1%，环比下降8.5%，基本保持年10%的涨幅。 第一季度的数据显示，社会消费品零售总额同比和环比的增幅超过GDP的增幅，由消费拉动经济增长的趋势正逐步显现，也将成为商业地产长期稳健发展的基石。 中国商用土地指数 中国商用土地指数，涵盖了商用土地成交数量、成交楼板价、溢价率、流标率等数，综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。 2014年第一季度，中国商用土地指数(CLI)为79.9，前期值为80.8，下降0.9，同比下跌30.8%，环比下跌1.1%。 在投资信心与政府推动的双重作用下，2012年年末商用地产土地成交达到阶段性峰值，其成交楼板价和溢价率均达到历史高位。以3～4年的平均建设周期估算，预计2015～2016年将进入商业项目集中入市的爆发期。 而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。 从商用与住宅土地的楼板价与溢价率比值来看，一线城市商用土地相对理性，与商业地产的发展规律基本一致，且自2013年以来土地价格波动均处于良性太实，整体而言风险较小。 而作为当下中国快速发展的主体，二线城市的商用土地市场正经历着相对无序的阶段，巨大的发展机会带来了空前高涨的投资热情。而大多开发商却对角逐背后的风险心存侥幸。 三线城市商用土地市场相对稳定，相对而言被长期边缘化。面对同样快速增长的消费需求，以及更为滞后的商业基础，优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。 中国商用物业指数 2014年第一季度，中国商用物业指数(CRI)为109.6，前期值为111.1，下跌1.5，同比微张2.0%，环比微跌1.4%。 一线城市得益于强劲的消费需求，以及优质品牌的青睐。空置率长期维持在个位数，其中北京商业项目新增供应量相对有限。同样，上海空置率也长期处于低位，平均不足5%。受低空置率刺激，一线城市租金水平平稳上升，每年保持越5%的涨幅，上海空置率也长期处于低位，平均不足5%。受低位空置率刺激，上海商用物业租金领先于全国，相对之下，其租金平均水平约为二线城市的两倍，三线城市的三倍以上。 二线城市受前期土地持续供应的影响，空置率长期维持在14~15%的高位。由于有效需求无法在短期内迅速提升，因此部分城市随着未来1~2年商业项目集中上市期的到来，该数值存在进一步恶化的趋势。在此背景之下，二线城市租金水平长期处于整体偏低，相对稳定，偶有回落的局面。 与二线城市相比，三线城市空置率仅略高于一线城市，风险相对有限。尽管如此，三线城市仍未受到广泛青睐，其主要原因在于与住宅基本持平的土地价格，及相对较低的租金收益，使三线城市商用物业的开发尚缺乏相对理想的资产回报。 预计未来破解困局之道，一方面有赖于理性的商用物业租售并举策略与产品设置，以此平衡收益，扩大溢价。另一方面，有赖于通过非传统的业态设置，以及优质品牌的全新导入，挖掘新的消费潜能，以此提升项目综合收益。 中国写字楼物业指数 2014年第一季度，中国写字楼物业指数(COI)为109.3，前期值为102.4，上升6.9，同比上涨6.4%，环比上涨6.7%。 一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。这使得一线城市空置率长期保持个位数，平均租金坚挺且稳定。与二、三线城市相比处于十分显著的优势地位。 而几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。 在此背景之下，二线城市写字楼空置率居高不下，租金持续低迷则成为必然。2014年第一季度，其空置率达到历史峰值，其中部分城市空置率已经超过30%。而二线城市平均租金长期低迷，甚至接近于三线城市则成为必然。 就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的“蓝筹”办公项目，或成为破局，并刷新市场最高租金的有效手段。 中国零售商信心指数 2014年第一季度，中国零售商信心指数(RCI)为125.6，前期值为135.6，下跌10.0，同比上涨12.7%，环比下跌7.4%。 零售商信心指数总体而言，具备一定的超前性与规律性。基于圣诞至春节的年度消费高峰，往往在各年第四季度呈现最高值，而次年第一季度进入低谷，随后缓步上升。 从整体趋势来看，今年来零售商信心处于稳步攀升的良性态势。这一方面得益于各线城市的消费力处于快速上升的阶段，另一方面越来越多的优质商用物业，为部分业态及品牌提供了理想的扩张空间与谈判优势。 从行业来看，奢侈品零售商已经放缓了开店的节奏，从2013年第一季度起，开店的数量明显减少;而快时尚依然处于快速上升的阶段，另一方面越来越多的优质商业物业，为部分业态及品牌提供了理想的扩张空间与谈判优势。 从行业来看，奢侈品零售商已经放缓了开店的节奏，从2013年第一季度起，开店的数量明显减少;而快时尚依然处于高速扩张的阶段，第二季第三季度是开店的高峰期;此外轻奢逐渐深入中国市场，已经开始布局二三线城市。 高端餐饮虽然受市场影响严重，开店计划暂缓，而一些面向大众消费群体的连锁餐饮开店迅速，从2012年至2014年第一季度，开店数量的涨幅已经超过400%， 中国O2O指数 中国O2O指数涵盖了网购总额、零售商线上线下销售总额及占比等反映中国市场O2O现状的指向性数据。 2014年第一季度，中国O2O指数(O2OI)为316.7，前期值为342.3，下跌25.6，同比上涨45.0%，环比下跌7.4%。 根据零售商线上线下销售总额的数据统计，线上销售的比重每年以2-3倍的增速在扩大，其中户外休闲类服饰的增速最快，达到346.7%。