商业地产由重资产时代向轻资产时代转型

4月10日，“第七届中国商业地产发展高峰论坛”在武汉举行。三益中国旗下三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁潘韬，三益资本董事总经理刘晓兰，分别在大会上作了精彩演讲。

本次论坛主题为“调整、突围”，约500名全国商业地产开发商、连锁品牌商、知名业内专家等业界重量级人物组成豪华阵容，就商业地产正经历着的业态和战略双重调整期、市场环境不断变化、购物中心不断升级换代等热点话题交换观点，开启新一年度的商业地产思想盛宴。

其中，潘韬的“中国商业地产进入新时代”和刘晓兰的“社区商业的困惑和破局”主题演讲，以其专业性和创新性成为此次论坛的焦点。

潘韬：中国商业地产进入专业化服务新时代

中国商业地产经历由野蛮生长到私人定制、到专业能力、到资本能力的痛苦成长，终于进入全新时代：更专业的市场细分、全产业链的资源整合，由重资产时代向轻资产时代转型！

作为整个论坛第一个演讲的嘉宾，潘韬的“专业化服务新时代”主题在大会伊始便将会议气氛带入高潮。在潘韬看来，商业地产的发展轨迹要经过四个阶段：原始阶段、产品阶段、专业化阶段、资本化阶段。而目前的中国商业地产正进入第三个阶段—专业化阶段。

在这几个发展阶段中，第一个阶段是原始阶段，是跑马圈地、复制和快速开发的阶段。第二个阶段是产品阶段，是靠更高水平的产品撬动市场的时代。在这一时代，优秀的商业地产作品不断涌现，例如深圳的KK猫、第一个泰合广场、第一个中南广场等。

第三个阶段是专业化阶段，或者是专业化服务阶段，需要依靠专业水平、专业能力的支撑持续前行。像现在欧美的行业状态，商业地产链条上的招商、运营等阶段，都由专业的第三方服务商来承担。

第四个阶段则是资本化阶段。商业地产行业在本质上是金融业，对资本需求和资本运作能力的要求都极其强烈。国外很多资产管理公司自己拥有的资产并不多，但是管理的商业地产资产可以达到300亿美金，依靠的就是强大的金融运作能力。在这一阶段，不管是企业还是行业，想要继续发展，就必须在所有专业人员基础上具备强大的金融运作能力。换言之，未来，做商业地产如果不会融资、不会资本运作，都是没有出路的。

潘韬指出，随着目前中国商业地产进入专业化阶段，今后五年或者更长一段时间内会出现一批像美国、欧洲等发达国家和地区出现的第三方服务商，为商业地产开发和运营提供各种各样的专业化服务，这是行业发展的必然趋势。

刘晓兰：如果你告诉我你的困惑，我就告诉你如何破局

社区商业被视作商业地产下一座待开发的金矿，已经被越来越多的人所关注。但如何打破目前社区商业整体开发水平偏低、收益极不理想的困局，实现各方利益体—政府、开发商、运营商、投资人的共赢，是困扰当下社区商业开发的一大难题。刘晓兰在“社区商业的困惑和破局”主题演讲中表示，“如果你告诉我你的困惑，我就告诉你如何破局”。

刘晓兰认为，中国未来城镇化发展的大趋势下，社区商业将迎来进一步蓬勃发展的新机遇。但遗憾的是，目前中国社区商业的发展状况并不理想，甚至没有几个能拿得出手的好产品。

通过多年来对国内各大城市社区商业项目的大量考察，刘晓兰总结了中国社区商业存在的五个主要问题：第一，将社区商业当做微型购物中心来做，只强调商业配套；第二，不注意社区概念商业的业态配比；第三，很多商家采取第三方委托而忽视后期运营；第四，社区商业里缺乏好品牌；第五，社区商业资源整合不到位。

那么，面对这些问题，社区商业如何破局？刘晓兰对开发商、运营商、商家等不同个体，开出了不同的“药方”：开发商需要调整，调整心态、调整战略、调整战术，去发现在拿地、销售等各个过程中社区商业的价值；运营商必须意识到标准化管理和专业化团队的价值；而商家则需要在商业模式、营销概念、资本属性等方面做出改变。

这当中，无论是开发还是运营招商环节，都需要专业的商业人才和管理模式。而如果没有后期的长期战略，自建团队会面临周期长、成本高、见效慢的问题。因此，借助第三方专业机构去解决整个链条中的专业环节，建立盈利模式，打造核心竞争力，对企业来说，能有效实现商业价值的最大化。

刘晓兰介绍，“三益中国只做一件事，就是商业地产，在商业地产全产业链，只有一件事情不做，就是拿地和开发。开发商最擅长的事情我们不做，剩下的事情会根据你的需求，从前期的方案策划到设计，到后期招商运营，到符合投资标准的投资诉求，我们会全程为你提供专业服务。”

“把你的困惑告诉我们，我们通过自己专业的设计团队，包括资本设计、商业设计、业态设计和形态设计全产业链的团队，从顶层设计来为开发商输出产品，做有生命力的社区商业，给你带来新的利润增长点。”刘晓兰补充说。