杭州商业地产：风险与机遇并存

楼市行情低迷，降价风声迟迟不止，特价房频频面市，对于购房者来说，2014年的杭州住宅市场已然具有相当的“危险性”。无论是刚需盘，还是高端豪宅，都在激烈的竞争环境中不同程度地面临着价格下行压力。那么，由投资需求支撑的商业地产又如何呢？

乐观地看，最近几年，杭州商业地产市场一直运行平稳，每年的成交量都在1万套以上，并且行情相对独立，几乎不受政策以及住宅市场的波动干扰。理论上，稳定的市场将有利于价格的坚挺，而从商业地产的历史表现来看，几乎从未出现过“价格战”。

另外，杭州商业、商务环境正在进行快速升级，城市居住版图、商业地理也在被重新定义。一些新兴板块的崛起，具有很强的可预见性。在人口涌入、企业聚集之前，提前布局商铺、写字楼投资，相当于抢持“原始股”，后期的增值收益，似乎十分乐观。

并且，相比于住宅，商业地产的价值评估遵循更为严谨的逻辑，可根据预期租金收益、年投资回报率进行精确测算，做到心中有底。特别是商铺这种投资产品，因为量比较小，不管销售情况如何，对房企的资金面都并不构成重大影响，所以也不存在“降价走量”的必要。

依此而言，商业地产似乎比住宅市场更加“安全”，在楼市整体遇冷的背景下，俨然便是一座“避风港”。

但这并不意味着投资商业地产没有风险，恰恰相反，商业地产是一个充满“陷阱”的市场。如果出手不慎，所遭受的损失可能不亚于降价住宅项目给老业主带来的损失。只是，这种“陷阱”通常是隐藏着的，在项目销售阶段可能无从察觉。

就商铺而言，最常见的“陷阱”在于，开发商所承诺的投资回报率不能兑现。商铺的租金水平直接取决于客流量，而客流量又与附近小区的入住情况、整个街区的商业定位及业态构成等诸多因素相关，有着很强的不确定性。这也意味着投资回报率很难得到充分保证。

至于写字楼，除了自身的产品素质外，项目所在区域的发展进度、政府招商引资政策的落实情况，以及外部经济环境的运行状态等因素，都将对其租金回报造成影响。如果开发商描绘的宏伟蓝图不能实现，预期收益自然也就难以“兑现”。

更重要的是，规划打造100个城市综合体的杭州，商业地产已经有饱和之忧。按平均销售速度，现有的存量至少需要3年消化，随着去年57幅纯商业地块陆续形成供应，存量预计还将进一步攀升。

定价有理可循的商业地产，价格泡沫或许小于住宅，但供应泡沫却不可小视。杭州经济增长、消费增长能否支撑起这样庞大的商业地产市场？这是一个有待时间验证的问题，也是商业地产系统性风险所在。

尤其对于社区底商、综合体商铺、街区商铺来说，还需面对电子商务的冲击、居民消费习惯的改变、客流的分散等诸多挑战。投资者出手需十分谨慎。