商业地产领域龙争虎斗 万达广场PK中粮大悦城

作为商业地产领域的龙头企业——万达和中粮，其商业地产代表作万达广场和中粮大悦城可以说是在市场上比较成功的。两大品牌究竟哪种模式更能得到市场的认可，更具有发展前景？
近年来，商业地产开发热度持续升温引发各方关注，众多大型房企追踪热点，加速商业地产的攻城略地。作为商业地产领域的龙头企业——万达和中粮，其商业地产代表作万达广场和中粮大悦城可以说是在市场上比较成功的。两大品牌究竟哪种模式更能得到市场的认可，更具有发展前景？

本报记者得到的数据显示，2013年，万达商业地产收入达1456亿元；新开业万达广场18座，全国累计开业万达广场85座，持有物业面积1704万平方米，排名全球第二。那么，万达成为全球第二大“包租公”的秘诀究竟是什么呢？

身为民营企业的万达集团，应该说是商业地产的定义者和开拓者。在万达广场的发展过程中，万达所独有的“订单式商业地产”模式发挥了巨大作用。这是一种先招商、后建设开发的商业模式，这种模式避免了投资风险，并有效地确保项目快速发展。同时，万达广场的商业模式受到了地方政府的热烈欢迎，这也为万达在全国各地快速复制攻城略地提供了基础条件。

万达广场的特点主要体现在其订单地产方面。其采取的订单地产模式表现为：招商先行，与合作者建立良好关系，双方共同选址、决策，联合发展，确定之后，其商业伙伴要联合进入该商业地产，活跃物业氛围；选址完成后，零售商等其他商家可以提出具体的要求，实现量身定做，满足业主实际需求；采取平均租金的形式，合作双方不用纠结于租金的多少，从而将更多的精力放在业态组合、商场规划上面；先租后建，前面的合同谈妥后再开始建设，最大限度地降低了风险并保障开发资金的充足。

万达主要依靠订单地产来实现突飞猛进的扩张，虽然有合作伙伴的帮助，但是零售业的低迷也会对万达业态有一定的负面影响。

中粮大悦城出自中粮集团董事长宁高宁的手笔。相较于万达广场，尽管大悦城起步较晚，但发展依然十分迅猛，通过大手笔收购已有项目、大规模注资等手段迅速在商业地产市场站稳了脚跟，并得到了市场的认可，其市场影响力亦不可小觑。

中粮大悦城主要有以下特点：一般定位于一二线城市核心地区、核心商圈；目标客户群体为年轻白领及家庭，消费能力、支付水平相对高；商业地产多包括商业、酒店、写字楼等大型城市综合体，业态复杂、丰富；价值链管理表现为“商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理”；盈利模式主要为通过长期持有、独立运营来获取租金回报，实现物业升值。

中粮大悦城的核心优势在于长期持有、独立运营，通过这样的运营模式，企业能够对整个商圈业态组合、商场规划有充足的自主权，从而更能够从整体、全局考虑，长期持有也能够增强企业的责任心，花费更多的精力来营造良好的商业氛围，有利于顾及中小承租者的利益，因此也具有一定的吸引力；其劣势在于缺乏经验，即使是自己运营也会出现商圈不活跃的现象。

综合来看，万达商业地产模式较为成熟，在商业地产运营积累了丰富的经验；公司内部管理文化较为强悍，执行能力更强，因此其综合竞争力更强。

尽管万达广场和中粮大悦城都成为商业地产领域较为成功的代表品牌，但其发展过程也都并非一帆风顺，也都存在一些问题和短板，通过深入剖析两大商业地产品牌的发展路径、商业模式、品牌特点、发展瓶颈等方面的问题，或许能给市场带来有益启示。