联席总裁潘韬：商业地产的新时代

商业地产是一个资产和金融属性明显的行业，随着商业地产的迅猛发展，其对长期资金的需求也日益加大。金融手段多元化可提供新的融资渠道和退出机制，这对商业地产投资者以及开发商来说便尤为重要。
商业地产潜力巨大
目前，我国国内消费市场仍处于高速发展阶段，国内社会消费品零售总额在过去五年间的平均增长率高达15.4%。尽管如此，我国国内消费在2013年只占总体GDP的35.9%，远远低于世界其他主要经济体的50%以上的水平。因此，国内消费市场存在巨大的增长空间与潜力，为商业地产的发展提供了一个坚实的基础。
自2011年以来，中国商业地产市场飞速发展。2011年至2013年办公楼和商业项目投资额年平均增长超过25%。一二线主要城市办公和商业物业租金也保持着平稳上涨的趋势。预计未来，商业地产市场仍有很大空间和潜力。
REITs前景看好
目前在一二线城市，商业地产发展已逐步趋向成熟，市场上优质项目逐渐增加。传统的房地产金融时间短，形式单一，已满足不了商业地产长远的发展。像国外成熟商业地产市场一样，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)为主角持有成熟的商业物业成为市场发展的重要趋势。世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管邵律先生认为：“REITs作为商业地产发展未来的方向，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。”
REITs在我国起步较晚，2005年底，越秀REITs在香港上市，成为第一支以内地物业为交易对象的REITs 。由于我国相关法律还不完备，REITs一直未正式启动。2011年4月，汇贤产业信托在香港上市，成为全球首支以人民币计价的房地产信托投资基金。2013年7月，开元酒店基金成功在香港上市，成为中国内地上市的首个酒店信托基金。2013年底，日本的春泉产业信托也将北京的两栋甲级写字楼在香港打包上市。
多元融资手段
世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧先生认为REITs是给有财力培育投资物业开发商的一个退出及资本循环的机制。对于开发商持有商业地产项目而缺乏资本情况下，还可考虑以下融资方案：
股本融资
简单来说，即出让项目部份股权，引进机构性财务投资者。开发商仍保持操盘者，但在项目治理上，包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出等方面跟投资者约定有关安排。
夹层贷款融资
除开发商自有资金、股本融资及商业银行开发贷款外，在债务与项目资产价值比例允许的条件下，一般信托公司、机构性投资及财富管理公司能为项目开发商提供额外贷款，称为夹层贷款融资。现在一般年利息在百分之十二至十五，取决于项目的回报可靠性。夹层贷款融资也可加入换股成份，给予资金提供者在项目投资回报，这样会使利息降低。
预售项目
开发商可与部分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部份，以建造及转交方式提供基本或指定规格房产，从而减低此部份的退出风险，但在售价方面须提供一定折扣优惠。
上述各项融资方案都受项目所在位置、市场供求情况、项目土地成本、建造成本、退出售价及开发商背景和声誉等因素影响。
世邦魏理仕认为，鉴于信贷政策收紧，商业地产融资方式将趋于多元化，从传统融资方式(自有资金，银行贷款等)转向直接融资，出现更多的投资产品和融资渠道，REITs等房地产金融模式将随着中国商业地产的进一步成熟，在未来势必会得到蓬勃的发展。