福州住宅“禁商令”解封商业地产格局或将生变发布时间

福建省工商局最新消息：住宅将可有条件地用于公司注册。而同样面积同样地段的住宅租金，仅是写字楼的一半，相对于高档写字楼，则便宜得更多，这或将意味着——

备受关注的住宅可否注册公司的问题，目前已经有了答案。12日，来自福建省工商局的最新消息称，只要不扰民，家庭住宅可以申请办公司。这意味着，福州市自2011年5月起开始的住宅无法注册为公司地址的政策或将改变，这对福州房地产市场格局也将带来一定的影响。

住宅将可有条件用于公司注册

本月1日起，《注册资本登记制度改革方案》正式实施，由于简化了住所（经营场所）注册登记程序，经有利害关系的业主同意，允许将居民住宅登记为住所（经营场所），即俗称的“住改商”。这一条款刚一出现，就引起了很多人的关注。

因为其敏感性，在政策出台初期，国家工商总局就明确表示，关于住所的问题，原则上放宽，但住宅是否可以注册公司，还需要地方政府就具体的情况作出规定。

11日，在“中国福建”政府门户网在线访谈中，省工商行政管理局副局长黄培惠表示，家庭住宅能不能申请办公司，这要看从事的是什么行业，关键在于扰不扰民！很多小微企业，特别从事文化创意、电子商务等行业，对住所（经营场所）的要求并不高，是可以的。但是在住宅区从事卡拉OK等经营活动就有可能扰民，造成民事纠纷。

业内人士认为，工商管理部门的这一表态就意味着，和全国其他地区一样，我省将允许企业在不扰民的情况下，以家庭住宅为地址申请办公司。这种变化，在于过去登记市场主体对于住所的审查是非常严格的，现在则是把企业住所作为一个通信地址来管理，有个联络地址，相关部门能找到你就可以。因此。有一个合理合法的住所就可以登记公司。在国内其他地区，已经出台的规定还允许一所房子注册多家公司，别人的房子也能拿来注册公司。

据了解，很多中小企业，特别是现代服务业、高新技术产业等，对住所的要求不高，希望利用居民的住宅经商办企业，但出于社会管理的需要，并非任何场所都可注册为企业的住所，例如注册登记的住所若为住宅，经营活动就可能会扰乱邻里的生活，造成民事纠纷，由于住所的规范管理十分复杂，因此企业申请住所登记，需审查该场所的用途和使用功能。

福州住宅禁商多年实效不明显

在福州，住宅禁商、不允许将住宅用于公司注册，已经执行了一段时间。

2011年5月，福州市政府会议纪要作出规定，禁止住宅作为经营场所使用，福州市工商部门旋即停止受理所有以住宅为经营场所企业的登记申请。

这一政策的出台，赢得了多数市民的支持。因为当时福州不少住宅被用于经商，严重影响了市民的生活。

当时，福州“住改商”的局面非常严重，甚至到了泛滥的地步。从繁华的东街口到新兴的鹤林新城，许多民宅被用于商业经营。以世茂天城，为例，该小区才交房，很快就有30多家公司进驻办公，导致物业管理出现混乱，每天都有大量外来人员进进出出，一些小车和电动车也是到处乱停乱放，遇到上班高峰期，等个电梯都要20多分钟，给居民生活带来极大不便。

然而，从该禁令实施至今，很多小区的居民坦言“没感觉到情况有明显好转”。

记者调查发现，禁令出台后，企业确实无法用住宅进行注册登记，但是他们在住宅内办公的局面，没有得到根本改变。在不少居民小区内，住宅被用于办公使用的现象仍然在蔓延，投诉不断。在福州市便民呼叫中心的投诉页面上，关于“住改商”的投诉，甚至有上百条之多。

之所以出现这样的现象，一方面是由于住改商的鉴定及相关清理政策出台没有同步跟上；另一方面也在于，许多小微企业无力负担写字楼的高昂的租金成本，只能选择在居民楼内办公。

供求关系的失衡，也是不少企业藏身住宅区的主要原因。

记者调查发现，从2009年起福州每年新增的楼宇企业就已超过1500家。以2009年为例，1月~10月份，福州市仅鼓楼区就新增楼宇企业1490家（只包括注册资金在50万元以上的服务类企业，不含入驻软件园的企业），实现楼宇对接面积22.7万平方米。虽然企业在不断地增加，但新增的可售写字楼面积却没什么大的变化，从2009年起到2011年，福州纯写字楼项目仅增加了五四路信和广场，这样的增长速度，远远不能满足市场需求，这迫使一些企业跻身住宅区。住宅区租金便宜，也是企业将办公地点设在民宅小区的原因之一。据了解，当时福州华林路一带的住宅多数都是被公司租用，同样面积同样地段的住宅租金，仅是写字楼的一半，如果相对于高档写字楼，则便宜得更多。

福州商业地产格局或将生变

在福州2011年住宅禁商的政策出台后，写字楼需求大涨，市场供不应求，写字楼租金也稳步上涨。

“当时，不仅福州的五四路等传统的办公区域写字楼供不应求，连刚上市的，还略显偏远的台江万达等新办公区域的写字楼也受到市场追捧。”福州多家房产中介企业负责人告诉记者，以福州五四路的环球大厦为例，2009年环球大厦的租金大约在70元/平方米-80元/平方米左右，而“住宅禁商”后，签约的租金大都提到130元/平方米-150元/平方米。在福州五四路上，上世纪90年代初老旧的写字楼，2009年时的租金只要十几元/平方米，“禁商令”后就上涨到30元/平方米-40元/平方米。“除了租金上涨，写字楼的售价也大幅上涨”，2009年成交价为9000元/平方米的五四路写字楼，如今其成交价迅速涨到了2万元/平方米。

在住宅市场受到严控的情况下，相对较高的回报率，使得写字楼投资成为新热点。

业内人士告诉记者，住宅禁商后，福州写字楼的投资回报率达到住宅的2倍~3倍，其投资价值立即突显出来。当时，福州市中心区域的写字楼，中等水准的平均租金水平是每月60元／平方米，100平方米的月租金为6000元，高档写字楼的租金水平是每月100元/，100平方米的月租金为10000元，高的可达到17000元。相比之下，同面积的高档商住公寓租金每月仅4000元~5000元，普通住宅的租金每月仅2000元~3000元。

很快，福州房地产市场上，商业地产投资的浪潮迅速兴起。

继福州金融街万达广场后，有近100万平方米供应体量的福州金融街，第一个写字楼项目很快开始销售，接下来宇洋中央金座、升龙大厦、百联大厦加入供给行列，一年内就有25万平方米的写字楼开始销售，与过去平均每年几万平方米的增长速度相比，实现了量的突破。与此同时，在闽江北岸CBD区，也有更多的写字楼供应。业内预计，未来福州未售的写字楼面积甚至可能达到300万平方米。

在供应量迅速上升的同时，福州写字楼的价格也迅速上升。2011年，福州纯写字楼项目成交均价最高达到每平方米2.8万元。其中地处市中心的世茂天城，以每平方米28905元、恒力金融中心以每平方米28450元、中庚青年广场以每平方米28065元的价格位居去年写字楼成交均价前三甲。而金融街的写字楼实际售价，也已经达到了每平方米2.3万元~2.5万元。从2013年全年福州市的写字楼成交数据来看，最高时甚至超过了每平方米3万元。到今年，很多写字楼的报价都在每平方米3万元以上。

在这种情况下，即使不考虑新政策的影响，业内对福州写字楼市场的供需已经出现了忧虑情绪。“2013年，福州写字楼的供应量超过40万平方米，未来两年内，福州写字楼的供应量还将增加180万平方米。”房产专家王剑超表示，近两年福州土地出让偏向商服地块，未来两年内福州写字楼供应量还将继续井喷。届时，如果福州的商务资源无法跟上写字楼的供应量增加，写字楼体量很可能出现供过于求的局面。

在更多人看来，“住改商”禁令一旦放宽后，受到最大影响的，还不是那些高档甲级写字楼，而是目前销售火爆的小户型商住公寓。

SOHO是居家办公简称，原意为家居与办公合二为一。但是在本地房产市场上，它已经演化为商业产权小户型的代名词。由于不属于住宅而是商业产权，它被允许用于企业注册、办公；由于不属于住宅而是商业产权，它不限购、不限贷，特别适合规避限购令；由于户型普遍较小，总价也相对较低，很适合限购期投资人士的需求。

因此，2011年后，SOHO产品在福州出现了爆发性的增长。从市区到金山甚至到闽侯，福州每个区域内都有大量的SOHO产品供应，这类产品往往也是最快完成销售的。

而在住宅注册企业禁令放宽后，SOHO的投资价值肯定会受到一定影响。“能注册企业，是SOHO产品此前最大的卖点。在禁令放宽后，它的卖点就只剩下不限购不限贷了。毕竟，如果只考虑低总价的话，现在周边区域也有类似产品供应。”多位福州房产营销界人士表示，现在业界都在关注市场的变化，考虑是否要调整产品设计及供应比例。