陆家嘴:成功转型商业地产第十年,租售业务持续增长
公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计302万平,现值达482亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司成功转型商业地产运营商已进入第十年。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2014年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.81和0.94元,对应RNAV是20.77元。截至3月4日,公司收盘于16.21元,对应2014、2015年PE分别为19.98倍和17.25倍。我们以RNAV作为公司6个月目标价20.77元,维持公司的“增持”评级。
主要分析:
2013年公司租售业务增长推动下公司营收增29.1%,减持参股公司使得公司净利润增幅上升至39.1%:2013年,受租售业务增长推动,报告期内公司实现营收45.10亿元,同比增加29.14%;同时,受公司减持招商银行和号百控股获得投资收益2.67亿元所推动,本期公司净利润增幅有所放大。报告期内,公司实现净利润14.06亿元,同比增加39.07%。
2013年,公司实现合并报表的物业租赁收入14.3 亿元。其中,办公物业实现租赁收入10.5 亿元,同比增长20%。目前,公司自持写字楼总建面55万平,自持研发楼总建面22万平。商铺物业实现租赁收入2.2亿元,同比增长19%。目前,公司自持商铺物业总建面9万平。酒店物业实现营业收入1.16亿元,同比略减5%。住宅物业实现租赁收入1.25亿元,同比增长7%。目前,公司自持住宅物业总建面9万平。2013年,公司实现合并报表范围外长期在营物业租金收入7.39亿元。这主要是公司控股50%的上海新国际博览中心及富都世界的投资收益。其中,上海新国际博览中心实现租赁收入6.88亿元,同比增长8%。富都世界实现租赁收入5070 万元,同比增长17%。
2013年,公司实现各类住宅物业销售收入17.3亿元,主要来自陆家嘴公馆、天津海上花苑、天津河滨花苑及其他存量房、动迁房销售。各类住宅物业累计合同销售面积11万平,合同金额近29亿元,去化率超过71%。
公司顺利获得前滩中心地块60%股权,公司以10亿元竞得陆家嘴Z4-2地块改造项目。公司自持物业总建面有望升至302万平,物业公允价值482亿元:2012年8月,上海前滩地区控制性详规正式获批。2012年10月,公司与集团公司的控股子公司-滨江国际公司就“前滩中心”综合体项目签署《合作备忘录》,并支付1亿元意向金。目前,前滩开发已实质性启动。2013年7月1日,公司以45.15亿元顺利获得拥有建筑面积52万平前滩中心的前滩公司60%股权,单位楼面价为1.36万元/平米。
该区域位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端。根据规划,上海前滩总用地283.17公顷,规划总建面350.24万平(含东方体育中心),沿黄浦江岸线长度2.3公里。其中,商办建面为220.19万平,住宅建面为90.34万平,其余为已建成东方体育中心、教育设施及其他公共服务设施面积。根据初步规划,前滩地块将由核心商务区、体育传媒时尚活力产业区、跳变型企业总部聚集区和滨江国际生活社区等多个功能区组合而成。该区域地块具有优越的地理位置和稀缺的投资价值,是目前上海在中环线以内少数未开发的“处女地”,距离人民广场仅十几分钟车程,到虹桥机场和浦东机场也很方便。
2014年1月,公司以10亿元竞得浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程地块。该地块位于陆家嘴金融贸易区,东至陆家嘴环路,南至陆家嘴环路,西至东泰路,北至世纪大道。土地总面积1.28万平,地上建面为828.1平,地下商业建面为3.62万平。土地用途为瞻仰景观休闲用地(带地下商业)。土地使用权出让年限为商业40年,其他50年。公司从2007年开始前期策划,并于2011年12月8日开工,目前正在进行结构工程施工。预计项目总投资18亿元左右。
2012年,公司聘请了戴德梁行对公司全部36项投资性物业(这里指合并公司报表范围内物业。但不包括合并报表范围内总计约8.1万平的酒店物业,以及虽然公司持股50%,但并未纳入合并财务报表范围的投资性物业,如总计约25万平的会展场馆和部分零售商铺)的公允价值进行了全面评估。这些物业包括地上、地下总建筑面积合计近247万平。经评估,上述36项投资性物业在2012年底的账面净值为124.19亿元,评估后的公允价值合计为421.64亿元。
我们认为,上述60%前滩中心股权等项目的获得,将使得公司自持物业(假设公司自持而不出售该项目)账面和评估价值将分别上升至184.71亿元和482.16亿元,而自持物业总建面将进一步上升至302.33万平。
2013年6月公司转让陆景置业股权,获投资收益1.8亿元;8月,公司减持招商银行2643万股,获投资收益2.3亿元;10月减持号百控股161万股,获投资收益3562万元;2013年11月-2014年2月,公司计划转让大众保险2.11%股权、易兑公司50%股权和上海通信7.5%股权。2013年6月,公司及控股55%的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司以合计4.59亿元人民币,将分别持有的上海陆景置业有限公司50%股权挂牌转让与Golden Gate Pacific Company Limited(简称“GGPCL”)公司。该股权转让使公司获得投资收益1.8亿元。2013年8月,公司通过上交所共减持招商银行股票2643万股,成交价为2.87亿元。该项减持使公司获得投资收益2.32亿元。2013年10月,公司通过上交所共减持号百控股股票161万股,成交价为4164万元。该项减持使公司获得投资收益3562万元。2013年11月,经公司董事会审议,同意以不低于评估价格在上海联合产权交易所挂牌转让大众保险2.11%股权。2013年11月,经公司董事会审议,同意以不低于评估价格在上海联合产权交易所挂牌转让上海易兑外币兑换有限公司50%股权。2014年2月,经公司董事会审议,同意以不低于评估价格在上海联合产权交易所挂牌转让上海通信技术中心7.5%股权。
2014年公司预计实现营收不低于49亿元,净利润不低于上年水平。2014年,公司计划实现土地和房产销售收入(含预收款)不低于26亿元。其中办公物业销售收入不低于5.8亿元,房产销售收入不低于20.2亿元;物业租赁收入不低于23亿元。其中合并报表范围内收入不低于16亿元,合并报表范围外收入不低于7亿元;物业管理及服务性收入不低于7.5亿元;以及利润目标不低于2013年度水平。
投资建议:维持“增持”评级。公司商业项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业地上、地下总建面合计302万平,现值达482亿元,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司成功转型商业地产运营商已进入第十年。此外,公司也在尝试聚焦金融股权投资。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。考虑到公司2014年计划实现净利不低于上年,我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.81和0.94元,对应RNAV是20.77元。截至3月4日,公司收盘于16.21元,对应2014、2015年PE分别为19.98倍和17.25倍。我们以RNAV作为公司6个月目标价20.77元,维持公司的“增持”评级。