同策张宏伟：银行信贷紧缩 商业地产市场逐步“分化”

近日，赢商网采访了同策咨询研究部总监张宏伟，他认为，今年市场没有太大的问题，主要是企业在调整，在资金投向有所改变，根据经济周期的变化，短期内有结构性的变化，建议开发商采纳“现金为王，跑量制胜”政策。
（赢商网记者2月28日报道）近期，在新鸿基香港一楼盘降价、杭州楼盘打折，王石“2104年楼市不妙”的言论，以及兴业银行停贷等一系列作用下，中国房地产领域激起千层浪。

近日，赢商网采访了同策咨询研究部总监张宏伟，他认为，今年市场没有太大的问题，主要是企业在调整，在资金投向有所改变，根据经济周期的变化，短期内有结构性的变化，建议开发商采纳“现金为王，跑量制胜”政策。而苏州“限售”和“禁止售后包租”政策出台，会促使该区域商业地产领域开发商逐渐分化，商业地产项目可能短期内陷入僵局。

同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟

现金为王 跑量制胜

2013年年底以来，银行信贷紧缩，房地产开发商的融资渠道逐步变窄。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而，如今银行的放款情况却不容乐观。

张宏伟认为，这最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高。部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，面临资金面短缺的危机，或急于拿地“换仓”谋求下一轮市场发展机会，调整企业的发展战略。

在上半年“流动性”趋紧的市场背景下，张宏伟建议广大开发商应采纳“现金为王，跑量制胜”的策略。上半年部分资产负债率较高，或2013年拿地过多、用力过猛的开发企业，再在土地市场上疯狂拿地，有可能会面临一定的市场风险。

同时，他指出，“对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成‘大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米’的市场局面。”

房企出海更加火爆

由于兴业银行停止对房地产的贷款，引发对开发商融资和资金链的关注，有统计称，房地产行业整体净负债率72.9%，处历史高位。然而，张宏伟认为这样的数据属于正常的市场范围，“这普遍反映了开发商对市场前景比较看好。”

有人认为，当下大环境中，多元化被认为是房企出逃的方向之一，例如万科做“城市配套商”，万达加大旅游文化产业，恒大布局文化、足球、冰泉等。

对于房企往多元化方向发展的战略，张宏伟认为，一般企业都是先把规模做大，再往多元化发展，将鸡蛋放到几个篮子里，从而规避风险，“品牌房企‘出海’投资的趋势在2014年将更加火爆，预计2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。”

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