世邦魏理仕：苏州率先出台新政进一步规范商业地产

苏州市政府近日发布了马年首个房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，文件规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让；同时，针对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。规定指出将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

此次商业地产“限售令”的出台，反映出当地政府对于目前苏州商业地产开发过剩，谨防未来可能产生的商业泡沫化而做出的努力。根据世邦魏理仕研究部的统计信息，苏州在未来几年预计将有大量的新增供应入市，其中超过一半的项目集中于苏州工业园区，并多以大体量的城市综合体为主。而自2012年以来，在苏州中心城区新开业的十几家购物中心的运营情况来看，喜忧参半，同质化现象非常严重，运营水平则良莠不齐；如若再加上未来极其充沛的新增项目，无疑突显了未来商业地产过剩问题。苏州率先预警楼市风险，甚至不惜矫枉过正，出台最严格地限售令，具有积极的意义。

细数历年来的楼市调控政策，从中央到地方，从限价到限购，无不紧盯住宅市场，商业地产由此成为开发商和个人投资者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，其发展势头迅猛。根据世邦魏理仕2013年的特别报告《购物中心发展趋势—全球最活跃城市》，截至2012年底全球各大城市共有高达3200万平方米的购物中心正在建设之中，当中有超过一半的面积来自中国。而在全球零售物业在建面积最多的20个城市当中，有14个来自中国。在此背景下，国内一些二三线城市商业地产供过于求的危机也日益凸显。以目前二三线市场的居住人口结构和消费能力，城市综合体过多、过密地扎堆，直接导致了商业地产同质化竞争激烈，新项目的招商[简介 最新动态]困难，经营管理诟病。不少开发商不得不将商业综合体中的商铺分割成小块出售，有利于加快企业现金回流。然而，这势必会对后期运营带来困难。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生认为，此次苏州率先出台新政进一步规范商业地产，将对国内其他面临同样风险的城市有一定的启迪意义。世邦魏理仕期望更多地方政府能重新审视过去几年的商业地产的发展政策，全面评估地方商业地产风险，以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局。