商业地产普遍过剩 政府出台限售调控政策预警

提要：在住宅市场“限购、限价”等政策频出的大背景下，商业地产也开始加入调控的大军，加快楼市“洗牌”节奏，也使得“限”成为楼市发展的唯一法则。
在住宅市场“限购、限价”等政策频出的大背景下，商业地产也开始加入调控的大军，加快楼市“洗牌”节奏，也使得“限”成为楼市发展的唯一法则。

据报道，日前，苏州市政府出台多条专门针对商业地产的调控政策，被称为“最严限售令”。其规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

面对商业地产的限售调控，业内表示，该政策的出台反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。

全国多数城市商业地产过剩

苏州“限售”来预警

据记者了解，苏州并不是第一个执行商业限售的城市，早在2011年，福州(楼盘)就叫停了其城市20条主干道沿街面积在100平方米以下的店面交易。虽然福州商铺限售最终取消了，但就其限购目的而言，主要是从实际层面提醒投资者转变观念，引导资金流涌入以扶持城市综合体的发展。

时隔三年后，苏州再次出台商业地产限售令，但其目的却与此前大相径庭。一位商业地产投资者对记者表示，不管是苏州，还是其他城市，商业地产限售令的出台，反映出的是当地商业地产的过剩和泡沫。

据不完全数据统计，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京(楼盘)。以国际标准人均占有商业面积在1.2平方米的参照值计算，苏州城区部分区域人均商业面积已达到3平方米，有的甚至达到4平方米。与此同时，引发出的是苏州中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。而该位商业地产投资者也表示，苏州为了限制商业地产进行一轮相对强制的“限卖”，是为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。同时，另一方面是因为不少采取售后包租的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象。

而来自于德融地产发布的报告则认为，从实际情况看来，苏州政府的这一政策可能会使中小乃至大开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅贬值等现象。此规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。

昆明商业地产供应量井喷

商业空置率趋高

事实上，针对城市商业地产过剩的问题，有数据指出，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，而成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题也屡屡被业内提及。苏州率先预警楼市风险，调控加码指向商业地产，针对昆明商业地产形势的日趋严重，其是否会跟进效仿，成为业内关注的焦点。

就目前昆明商业地产的发展来看，数据显示，昆明未来两三年将会有1600万平方米商业体量上市，这是一个总量。当中，不乏大规模、大体量的城市综合体。纵观这些城市综合体项目的商业盈利模式，要么全部自持，要么是自持加销售，也有部分以住宅为主的商业底商大部分对外销售。多数商铺销售之后，面临着后期成长困难，也造成了很多底层商业极高的空置率。对此，业内开始担心，大体量的商业项目连续上市，是否存会出现商业泡沫或高空置率，从而加快昆明的商业地产调控的到来呢？

一位不愿透露姓名的业内人士认为，现在很多二三线城市都在大力建设新城，在这个过程中，商业地产的过剩是一种普遍现象，昆明也如此。因此，一些出现商业地产过剩现象的城市，不排除出台类似的限制政策，但还需要看苏州的具体执行情况。昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰在接受本报记者采访时表示，商业地产不是规模越大越好。规模过小，难以吸引足够的商家和消费者，规模过大，边际效应将递减。