苏州祭出商业地产“冰冻新政”

此次发布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》（以下简称《通知》）共明确了5项意见，包括实现商业地产供需平衡、规范商业地产审批管理、防范商业地产资金风险、加强商业地产后续监管及确保商业地产平稳运营。

其中，《通知》中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注。新政规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，冻结时间为三年,冻结期内不得销售、抵押和转让。“这说明苏州市政府已经意识到商业地产存在的危机，冻结的举措虽有些简单粗暴，但收效应该会比较显著。”苏州一位开发商指出，新政是为今后苏州商业地产泡沫的挤出打上“预防针”。

苏州市商业联合会的调查报告显示，2013年苏州商业项目滞销问题相对明显，中心城区部分区域推出的商务楼宇项目总建筑面积超过200万平方米，苏州部分区域的人均商业面积已经超过了3平方米，甚至达到4平方米，远高于西方发达国家水平，处于总量过剩的状态。

全联房地产商会理事李骁认为，苏州或是全国首个以政府明文和细节量化方式监管商业地产开发销售的城市。此次新政有利于改善因政府部门监管不力造成的商业地产烂尾、售后包租等乱象，提高苏州商业土地开发门槛，但后续政策落实难度很大，仍需进一步出台细则进行配合。

冻结违规销售

在苏州相城区中心地段，一座号称世界上最高的瀑布大楼——苏州东方瀑布大楼已烂尾近10年，开发商因工程款问题迟迟难以竣工，近2000名小业主拿不到产权证，这一引发轩然大波的烂尾事件最终由相城区政府出面回购部分楼宇告终。

无独有偶，苏州名人广场、苏州世界绸都等烂尾楼也皆祸起于开发商资金链断裂。“商业项目一旦陷入烂尾，往往引发业主维权等群体事件，损害区域商业形象，所以政府打压以圈钱为目的的商业开发是必然的。”RET睿意德商铺部董事杜斌告诉记者，近年来苏州倒闭或烂尾的商业地产项目比例不小，政府此时出台新政是对现有问题的及时补救。

《意见》指出，为有效应对和处置商业房地产项目的经营风险，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年，冻结期内不得销售、抵押和转让。三年后应由房地产开发企业向项目所在地的区政府（管委会）提出申请，并经同意后予以解冻。国土部门在国有建设用地使用权出让时，应将上述内容与规划设计条件及有关要求一并纳入土地出让公告文件和国有建设用地使用权出让合同中。

一位苏州市政府人士表示，“30%建筑资产先冻结三年”的规定属于正常比例，对于真正有运营能力的开发商而言并不算负担。这说明苏州希望淘汰掉资金和运营实力较差的开发商，引入更多实力房企进入，从而保证苏州商业地产的健康发展。

此外，《意见》要求冻结以“售后包租”的方式销售期房项目的网上签约，房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。

近两年来，“售后包租”现象在苏州商业地产中十分常见，苏州相城区的环球奥食卡城、新区的港龙城市商业广场等楼盘都曾因售后包租产生过维权纠纷。其中，苏州“名盘”港龙城市商业广场要求，业主在购买商铺时除了签订购房协议外，还需要与第三方商业管理公司签订委托管理协议书，协议期限是10年，其中前三年每年返还购房款的8%，而第四年开始业主和商管公司按比例分成。

“这种借助第三方的变相包租很难监管。新政如何界定售后包租和变相售后包租、倘若出现违规，住建部门如何进行处罚？这在《通知》中却并未写明。”李骁指出，简单的冻结网签目前还很难解决本质问题。

产能过剩待解

据悉，苏州此次新规将于2月27日起正式实施，《通知》明确规定，对于商业房地产开发企业涉嫌违反土地出让合同要求的，由国土部门予以查处；对于商业房地产企业未能按规划要求进行建设的，由规划部门予以查处；对于商业房地产项目销售合同及广告涉嫌违法的，由工商部门予以查处；对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处；对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。

上述苏州市政府内部人士指出，未来将推动各个部门联动，规划部门优化商业业态结构及用地布局，国土部门制定未来商业上市量和总体市场需求，制定科学合理的供地计划。由此，苏州商业市场或逐渐形成资金壁垒和土地壁垒，从而防止“产能过剩”。

“目前苏州中心城区已建成各类购物中心超过40家，在建购物中心超过了30家，总量已超过南京。”苏州市商业联合会会长谢锡良指出，出现这一状况的主要原因，是商业项目规划用地占比过高。

数据显示，2012年苏州中心城区出让的141宗土地中，商业用地超过5成，到了2013年，苏州挂牌上市的139幅经营性用地中，纯商服用地占比39.9%，就建筑体量而言，商业项目建筑面积共计480.7万平方米，比住宅项目高出了约6.9%。

此外，2014年苏州将入市的商业项目高达82个，几乎占据2014年楼盘总推盘数的半壁江山，商业纯新盘达37个，与住宅纯新盘量不分伯仲，这将进一步加剧苏州商业总量过剩的局面。

“苏州已经意识到了市场的症结所在，并开始有所作为，但这种新政的警示作用大于实际监管效力，真正落实还有很长的路要走。”一位苏州房企高管评价称。