地方紧急防治商业地产泡沫样本：苏州新政出“冻结”狠招

苏州市政府近日出台多条针对商业地产的调控意见，官方表示其重点之一是为了“有效应对和处置商业房地产项目的经营风险”。不过这一政策能从多大程度上实现这一目标，诸多业内人士认为，有待检验。

多位专家指出，苏州出台商业地产新政，一方面是因为当地商业地产已出现过剩的苗头，另一方面则是因为该地针对不少开发商采取“售后包租”的营销方式，出现了不少“付不出租金、开发商跑路”的现象，这让政府十分头疼。

易居房地产研究员严跃进向大智慧通讯社指出，苏州新政通过冻结部分商业地产项目的资产，能够防范房企在租售方面的越轨行为，规范交易市场。

"不过这个政策很难发挥治标兼顾治本的功能。"严跃进表示，由于地方政府土地供应的无序，导致市场同质化的商业项目过多。在供应激增的情况下，项目的去化效果必不会太好，因此即便是严格的限售政策，也不能杜绝“楼跑跑”。

据该市政府印发的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》强调，要建立风险防范资产保障机制，对于可分割出售类的商业房地产项目，在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。

**空置综合体频出，过剩苗头初现**

苏州或已出现商业地产过剩苗头。大智慧通讯社草根调研发现，该地区多个城市综合体项目存在空置，有些项目空置率甚至达到100%。

走在苏州的中国国际服装城项目的街道上，偌大的项目只有稀疏数人的身影。这座占地62公顷、总建筑面积近100万平方米，总计4000个商铺的项目，如今只剩下空荡荡的房子，破败的商铺，成为名副其实的“空城”。

当地一位市民向大智慧通讯社指出，该项目位于相城区春申湖中路，地段在苏州也算在市中心范围内，并不属于远郊。

而服装城项目的空置并非个例，苏州地铁1号线木渎站出口处的世界绸都项目，同样遭遇此命运。这个建筑面积3.48万平方米的项目共有近1000个店面，如今人去楼空，只能通过被遗忘在橱窗内的店招牌找出曾经开业过的证据，项目已被整体空置。

**潜在供应加大，过剩危机继续发酵**

频频出现的综合体项目空置，似乎并没有影响本地商业地产的开发热情。

就在上述空置的世界绸都项目隔壁，仍有两个城市综合体项目在紧张的修建中。

“我们会在今年5月份开业，目前正在招租过程中。”绸都对面某项目招商中心的工作人员向大智慧通讯社表示。

虽然存在空置现象，但该板块综合体供给相对于苏州其它板块，貌似并不算多。

用”壮观”二字来修饰苏州狮山路的商业地产开发也许并不为过。不到1000米的道路两旁，密密麻麻布满了各房企的商业地产项目。包括龙湖时代天街、金鹰商业广场、索山公园地下空间、苏州信汇达城市综合体等，上述项目多数均已动工。

根据该版块所在的高新区发展规划，到2013年，狮山中心区域将崛起18栋高楼商业载体。据相关机构统计，狮山板块已建、在建和规划中的城市综合体超过10个，规划建筑面积超过300万平方米。而该片区人口不过70万左右，人均商业地产面积达到了4平方米以上。

苏州东方之门版块的商业供给也毫不逊色。东方之门、中南中心、苏州中心等项目密集分布在此。

“上述项目绝大多数都在建设中，未来苏州商业地产供给可能会井喷，”严跃进表示，同质化商业项目供应激增的情况下，项目的去化效果必不会太好。而大量的前期资金投入，肯定会让房企寻思购房者口袋中的购房款，所以仅靠一定比例的限售政策并不能杜绝苏州“楼跑跑”现象。

严跃进表示，官方希望达到的“有效应对和处置商业房地产项目的经营风险”的目的，必须依靠合理的土地出让政策以及正常的商业地产供需比来实现。

苏州市商业联合会于2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在苏州中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。

**上市房企扎堆苏州，能否全身而退？**

苏州商业综合体供应井喷，上市房企贡献了不少力量。据大智慧通讯社不完全统计，扎堆在苏州的上市房企包括：龙湖地产(00960.HK)、金鹰股份(600232.SH)、金轮天地控股(01232.HK)、中茵股份(600745.SH)、中南建设(000961.SZ)、花样年控股(01777.HK)等。

上述多数房企项目都扎堆分布在苏州狮山路板块以及东方之门板块。

“观察2011年至2013年苏州商业地产的供求数据，可以看出这三年都表现了供大于求。”严跃进指出，在苏州商业地产开发狂热潮下，部分项目的去化已经遇瓶颈。尤其当楼市调控政策开始加码，市场观望情绪强于入市情绪，这就导致此类项目无人敢接、无力能接。供大于求的背后，自然是房企资金回流的困难。

他指出，苏州商业地产过剩，对于开发商来说，一是会加剧恶性竞争。部分产品为了加速去化，会率先降价和无原则地招商，最后导致商业品牌恶化。二是新的商业项目投资难以跟进。由于前期投资成本难以收回，新的区域布局战略受阻。

作为苏州本土的商业地产龙头，中茵股份(600745.SH)2013年该公司大部分项目落址苏州昆山。不过，该公司董秘吴年友向大智慧通讯社表示，2014年公司商业地产布局重点将落子江苏徐州。

发稿：杨琪/古美仪 审校：肖云祥/田新杰

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