苏州商业房地产新规:“售后包租”冻结网上签约

对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，冻结时间为三年,冻结期内不得销售、抵押和转让。
苏报讯(记者 王英)对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。近日，市政府印发《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，进一步规范房地产市场秩序，保护购房者合法权益。
《意见》明确，商业房地产项目在土地出让前，由项目所在地的区政府(管委会)按不可分割、分层分割、比例分割提出产权分割初步意见，并经市规划、国土、住建等部门审核后报市政府审批。商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。同时房地产开发企业应向住建部门递交"不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房"的书面承诺。对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。
为有效应对和处置商业房地产项目的经营风险，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%; 建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。三年后应由房地产开发企业向项目所在地的区政府(管委会)提出申请，并经同意后予以解冻。国土部门在国有建设用地使用权出让时，应将上述内容与规划设计条件及有关要求一并纳入土地出让公告文件和国有建设用地使用权出让合同中。
为防范商业房地产项目资金风险，《意见》明确，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。