成都的商业地产、特别是综合体商业处于内忧外患之中

在2012年初， 仲量联行在经过长期调研之后推出了“中国新兴城市50强”榜单，成都成为1.5线城市的领军者。时隔一年多之后，《第一财经周刊》在12月9日推出了《中国城市分级》排名，成都成为新一线城市的翘楚。 

在这些排名的背后，反映出了成都怎样的商业活力？与之休戚相关的商业地产开发，呈现出怎样的状况？我们在表面繁荣的背后，应洞察到哪些危机？在2013年成都商业地产市场中，涌现出哪些行业佼佼者？它们的思维将给业界带来怎样的启示？ 

环境 

面临内忧外患 

曾有统计数据显示，成都的综合体以100余个、数千万平方米的数量居全国前列。仲量联行最新公布的研究数据也指出，到2016年，成都市零售商业总存量将超过800万平方米，其中2013-2016年商业新增供应量就将超过450万平方米，活力和压力均可见一斑。 

综合体扎堆供应对于成都商业地产的开发商和运营商来说，压力确实不小。电商的异军突起也在对传统商业进行着全面“围剿”，成都的商业地产、特别是综合体商业处于内忧外患之中。 

如今的成都正在从多商圈发展逐渐向多中心的城市格局转变，商业地产未来5年甚至10年正是一个高速发展时期，将会有更多的外资、外地开发商进入成都。目前，港资开发商几乎全部来到成都，广东、北京、上海等外地大开发商大量落户，所以短期内供应量有较大幅度增长的现实是难以回避。

第一太平戴维斯研究及顾问咨询部罗元均表示，许多综合体项目在硬件上的差别并不大，但软件服务的质量才是最具差异化竞争力。比如，在管理中怎样从细微的地方体现差异化？商业卖场的动线如何设计才最能让顾客的体验最好？这些才能体现差异化的竞争态势。 

除了行业内的激烈竞争，商业地产开发商们还面临电商的挑战。从2009年到2013年，电商的发展异常凶猛。特别是2013年的“双11”，电商以350亿元的成绩单，让实体卖场倍感兵临城下的巨大压力。