华润60亿购入厦门福州地块 二、三线商业地产竞争加剧

华润置地近来继续向二、三线城市扩张，在继20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后，1月13日又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块，为公司旗下万象城商业布局再添新棋子，至此，公司近两个月在福建拿地的花费接近60亿元，超过2013年全年拿地金额的四分之一。

华润置地商业扩张初见规模，不只是在福建，目前万象城已进入杭州、沈阳、南宁等二、三线城市，公司在2013年期中报告中表示，2014年和2015年将是公司新建持有物业投入运营的高峰期。

美联物业全国研究中心主任徐枫在接受记者采访时表示，今后两年是商业地产上市的爆发期，尤其是在二线城市，虽然华润置地在运营上有一定优势，但面临的竞争将加大，公司现金流情况或将受到影响。

万象城下沉至二线城市

2013年上半年，华润置地综合营收达157.75亿元港元，比2012年同期大幅增加99.2%，其中，物业投资管理及酒店经营收益约25.13亿港元，虽仅占总体营收的15.9%，但相应盈利贡献则为9.21亿港元，占总体盈利接近三成。

从华润置地旗下旗舰商业万象城的扩张来看，“深入二三线”成为主要路径。截至2013年8月18日，公司共有5个万象城投入运营，除深圳以外，杭州、沈阳、成都、南宁的万象城均处于二、三线城市。公司计划未来两年内，郑州、青岛、无锡、合肥、西安、温州6个城市的万象城将会相继开业，届时，万象城数量将翻倍。

盛富资本CEO黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，因为华润置地运营商业地产的经验丰富，华润早期给出的租金折让高，对实力强的品牌有较大吸引力，但随着万象城加速扩张，投入也在加大，预计未来会对公司资金运作带来压力。

毛利率下滑

公司的财务数据显示，华润置地2011年的毛利率为39.5%，2012年为36.9%。由此来看，在过去的两年，华润置地的毛利率在下降。

对此，华润置地华南区总裁唐勇在2013年中期业绩会上表示，毛利率下降是房产行业的趋势，估计2013年全年公司的毛利润率会有所好转。

徐枫表示，对于住宅业务占利润大头的华润置地来说，毛利润下跌主要原因是住宅市场毛利下跌，万象城带动的综合体虽包含住宅，还是以商业客户为主，并不代表其下沉二、三线城市会使毛利率下跌。

据了解，华润置地已开始再度对公司的布局战略进行调整。公司曾在2013年的公告中表示，公司未来的发展将向一线和主要二线城市相对倾斜，谨慎进入新区域。公司资料显示，截至2013年8月18日，公司土地储备达3088.49万平方米，其中，北京大区、深圳大区以及上海大区共719.8.万平方米。

徐枫补充道，回归一二线是房企的主流趋势，在供给不断增加的情况下，二、三线城市的需求不足。除了回归一线，加快周转以外，华润置地未来可能还会通过豪宅项目恢复毛利率。