世邦魏理仕：自贸区落地拉动上海商业地产需求 2014年市场走势仍乐观

１３日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（ＣＢＲＥ）发布《２０１３年上海房产市场回顾及２０１４展望》报告。报告指出，上海自贸区落地后，外高桥写字楼需求激增，推动区内租金在四季度环比大涨４２％。同时受自贸区概念拉动，外高桥本季工业地价上涨近１３０％。２０１４年，随着供应高峰的到来，上海商业地产的租金水平将稳步上涨。

    外高桥写字楼需求激增 ２０１４年或迎供应高峰

    报告指出，２０１３第四季度，金虹桥国际中心与中国金融信息中心入市，新增供应１３８０００平方米。但续约仍是目前跨国企业租赁的首选；而内资企业的新增需求相对较为活跃。本季净吸纳量１２９７０５平方米，基本与前两个季度持平，空置率保持在７．０％，租金则较上季度微跌０．２％。

    纵观２０１３年全年，受经济增速放缓的影响，２０１３年上海优质写字楼市场整体呈现弱平衡格局。全年新增供应约４１万平方米，仅为２０１１－２０１２期间年均量的一半；需求方面，净吸纳量累计达４９万平方米，低于１９９６以来的历史平均水平１４％。而租金表现基本平稳，全年收跌１．０％；但区域间租金走势出现分化，浦东表现优于浦西。

    世邦魏理仕认为，外高桥板块是２０１３年上海写字楼市场的亮点。自贸区落地后，外高桥写字楼需求激增，推动区内租金在四季度环比大涨４２％，而空置率也从２５％左右降至８％。

    展望２０１４年，上海写字楼市场料将迎来新一轮的供应高峰。若所有在建项目均能按期交付，则全年新增供应将达到创纪录的１２９万平方米，其中８０％位于浦西。

    世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示，“２０１４年，充沛的供应将使写字楼租赁市场愈加活跃；但业主间对于优质租户的争夺将更加激烈，市场整体面临空置率上升、供过于求的局面。”租金方面，在整体走势承压的情况下，区域间分化将会持续，预计浦东表现仍将优于浦西。

    优质商铺供应创８年新高 外高桥单季工业地价上涨近１３０％

    从２０１３年全年来看，上海优质商铺市场供需两旺。全年新增供应２０．６万平方米，为８年来新高。同时，来自新入市国际品牌的需求和现有品牌的扩张需求十分活跃。据世邦魏理仕不完全统计，２０１３年新进入上海的国际品牌达２６家，其中不乏快时尚、轻奢和设计师品牌的身影。在强劲需求的推动下，全年的市场净吸纳量达到２６．７万平方米，同时租金累计增幅为９．２％。

    展望２０１４年，该机构认为轻奢品牌、设计师品牌和新进上海的快时尚品牌仍将成为上海核心商圈优质商铺的主力需求；而全年新增供应预计在１１．５万平方米左右。２０１４年优质商铺市场空置率将相对保持平稳，租金将稳步上扬。

    工业物业市场上，受自贸区概念拉动 外高桥本季工业地价上涨近１３０％。

    世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟表示，自贸区的成立对工业物业租赁市场带来了较大的影响。日益增加的需求令自贸区内低价的中低端物流设施纷纷将租金上调；而考虑到租户对价格的承受力，原本租金较高的优质仓储物业目前仍维持现有的租金水平。自贸区概念也带动了周边金桥和临港区域内厂房设施租金的上涨，推动全市主要工业园区厂房平均租金本季上涨了４．４％至每月每平方米３３．４元。

    ２０１３年全年，上海优质仓库租金呈现小幅上扬走势。受经济增速放缓的影响，全年新增需求同比有所下滑；租金同比上升２．３％，低于２０１２年的涨幅。截至年底，全市优质仓库空置率为１３．３％。

    陈仲伟预计，２０１４年将有超过７５万平方米的优质物流设施上市，全年上海优质仓库租金将保持小幅上涨的趋势。