锦沧文华22亿易主 或改写字楼

去年11月20日，锦江国际（集团）有限公司将上海锦沧文华大酒店有限公司100%股权在上海联合产权交易所正式挂牌转让，挂牌价格为20.68亿元。

资料显示，锦沧文华大酒店于1990年开业，拥有各类客房514间和各式餐厅酒吧、宴会厅、会议室、健身中心、室内游泳池、水疗中心、商务中心等配套服务设施，是上海最早的五星级酒店之一。项目坐落于南京（楼盘）西路1225号，毗邻上海展览中心、上海商城、恒隆广场及著名的吴江（楼盘）路美食街，距上海机场(600009,股吧)城市航站楼、地铁2号线、地铁7号线都只有咫尺之遥，地段位置十分优越。酒店是一幢30层高的建筑，占地面积约为9067平方米，建筑面积为58195.11平方米，按照20.68亿元的挂牌价格粗略估算，每平方米均价约为35536元。

商报记者了解到，锦沧文华大酒店在去年12月25日以底价20.68亿元进行竞价，竞价阶梯为2500万元，一位买家在底价基价上加了两次价。最终，锦沧文华大酒店以21.18亿元的总价成交，溢价率仅为2.4%，按照建筑面积估算，成交均价约为36395元／平方米。

商报记者从一位房地产服务公司投资部某女士处了解到，锦沧文华大酒店的买家是中信集团，但据另一位知情人士透露称，买家是中银。从目前得到的信息来看，锦沧文华大酒店未来将被改造成写字楼。锦沧文华大酒店买家和将改变用途消息，并未得到官方证实。

更多高星级酒店将待售

这位女士还向商报记者指出，“此前，在上海市场上确实还有不少酒店物业待价而沽，但是并不被投资者轻易接受。毕竟不是所有的酒店都可以改造成写字楼的，而且就算要改造成写字楼，除了收购费用以外，投资人还需要付出一笔很大资金进行改造，而且投资回报速度变慢。这样，酒店的地段位置就显得十分重要了。”

昨天，商报记者为此采访了仲量联行上海投资部总监李凌。他指出，最近两年，上海酒店资产交易远比过去几年活跃。“此前，上海投资市场上很少有高星级酒店出现，更多的是一些四星级或者经济类酒店有意出售。但在2013年，这一情况得到改变，而且这一趋势仍将延续。2014年预计会有更多的高星级酒店计划出售，这类酒店资产交易可能会更加活跃。”李凌进一步补充说，“这实际上是酒店行业发展到一个阶段必然发生的一个变化吧。”

锦江系酒店接连被出售

事实上，最近一段时间以来，上海滩的好几个“老字号”高端酒店都在市场上释放出了计划出售的消息。

2013年10月，隶属于上海锦江国际酒店发展股份有限公司（600754）的上海华亭宾馆有限公司45%股权在挂牌一个多月以后，被同属锦江系的上海锦江国际投资管理有限公司接盘。

2013年12月30日，上海锦江国际酒店（集团）股份有限公司（02006.HK）又发布公告称，其附属公司银河宾馆和锦江饭店在上海联合产权交易所公开挂牌转让上海锦资产管理有限公司100%股权，挂牌价格为12.62亿元人民币，而该公司的主要资产就是位于中山（楼盘）西路888号1幢的银河宾馆主楼。锦江酒店方面表示，拟转让股权交易符合集团的战略规划和股东整体利益，有利于提升集团的资产流动性和财务状况，且有利于完善本集团的资产布局。

[ 专家分析 ]

大多酒店物业为何有价无市？

仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级经理叶枫表示，锦沧文华大酒店以及华亭宾馆、银河宾馆的出售，更多的是出于锦江集团酒店资产重组的考虑。

不过，叶枫也明确表示，当前，上海酒店物业市场的收益率并不高，尤其是2013年，酒店业市场受到较大冲击，业绩大幅下滑。“这两年，酒店物业市场投资回报不高，已有不少业主想要将旗下酒店整体出售，但是他们对自己酒店物业价值所抱的期望值太高了。”叶枫向商报记者指出，“很多市中心酒店建造年代久远。这两年，随着上海房地产市场的发展，土地价值大幅飞升，酒店整体物业估值也大幅上涨，但是其客房价格往往与2005、2006年时相比并无太大上涨。业主想要出售，但其较高的报价往往令投资者很难接受，可以说是有价无市。实际上，这些酒店这两年上涨的都是土地价值，如果剥离土地价格，这些酒店物业并未获得多大增值。”

此外，叶枫还提到，虽然当前已有投资者将酒店更改为写字楼，但这也要看酒店物业的具体土地性质，“如果土地性质标明是旅馆业用地，那就不可以改造成写字楼了。当然，如果是商业用途，那就可以改造。比如中凯豪生酒店，虽然此前是作为酒店用途，但是它的土地性质是70年的住宅用地，因此，中凯豪生酒店在被投资者整栋收购后，又改造成为高档公寓零散出售了。”