深圳写字楼渐现商务中心热

很多企业在办公条件上要求起点很高，这给了商务中心快速发展的机会。蛇口招商局片区改建之后，吸引着更多的外企入驻。深圳商报记者施平摄

深圳商报记者钱飞鸣余璐
“不想花钱做前台，我们来提供；不想花钱请秘书，我们来提供。只要你选择了我们，前台、秘书统统就会有。我们的目标是做个高端大气上档次的商务中心，提供给租客的当然也是高端大气上档次的办公室。”1月8日，套用着网络俏皮话，刘强如此介绍着自己的新业务。

刘强是一家名为弘毅资产管理公司的副总经理，从事的业务也有一个洋名称—服务型办公室。虽然国内的同行更愿意使用商务中心的说法，但服务型办公室已经出现在众多高档写字楼里。比如京基100等超甲等写字楼，就有几家专业公司从事这个行业，当中既有国际大腕，也有本土新锐。

“这是深圳的商业环境发生的新变化。随着金融、投资、科技企业的兴起，很多闯深圳的企业在办公条件上起点很高，这给了商务中心快速发展的机会。”刘强直言，前海的发展更是吸引了大量企业落户，当中的时间差也意味着大商机。

服务舶来品，深圳有多少？

1月3日，京基100大厦某层，一出电梯便可看到了接待前台。这不是一个企业的前台，而是整层楼8家企业的公用前台，不远处的休闲区，几名员工围坐喝着咖啡展开讨论，这正是服务型办公室的典型业态。这一层的8家公司，租用面积为200到600平方米不等，多涉及投资、金融、科技领域。

王先生所在的投资公司租用了一个约200平方米的服务型办公室。“这是集团在深圳设立的一个办事点，只有6名工作人员，并不需要太大的面积，但对于办公室的选址要求比较高。”王先生告诉记者，集团选在京基100设点，是为了有较好的对外形象，但京基100至少600平方米起租，若集团自行跟京基100对接，很可能没办法租到，服务型办公室正好解了他们的燃眉之急。

服务型办公室是个舶来品，上个世纪七十年代发源于美国。这种全新办公模式能为客户提供完整的办公体系，除了办公地点、办公家具、用品、设备等硬件外，还涵盖各种服务人员与之相匹配，包括秘书、接待、物管等，是一种集商务中心、行政于一体的办公模式。从业多年的刘强提供的数据称，上海的服务型办公室数量在过去6年增长204%，而北京更录得超过337%的增幅。目前，上海的服务型办公室供应量全球排名第11位，北京排名第26位。

近几年来，深圳也成为服务型办公室聚集的重镇。2006年，全球最大的办公空间解决方案供应商雷格斯进军深圳，但直到2011年才开设第二家，目前却已扩张到5家，占据了罗湖、福田、南山多个明星写字楼。据不完全统计，深圳目前拥有的服务型办公室多达15家。

刘强所在的弘毅公司是一个生力军。春节过后，弘毅将在蛇口招商局广场推出自己的服务中心。“目前正在装修的一层，办公室面积既有小型隔间，也有60到100平方米中小型办公室，而另外两层则会按照客户的需求，装修成面积较大的办公室。”刘强告诉记者，招商局广场吸引的是前海的客户。前海吸引了大批投资企业，但目前还是一片空地，蛇口地标建筑招商局广场就成了热门的入驻地点。

租金价不菲，究竟值不值？

在深圳的服务型办公室中心里，最流行的户型是可供3至5人办公的隔间。这些小型办公室各项办公基础设施齐全，连各种布线都早已完成，客户带着电脑、电话就可以当天入驻并开始办公。工作人员告诉记者，这种隔间特别适合初期的创业公司，在商业中心区能拥有一个办公点，对公司形象将有很大的提升，同时，在这类小隔间内办公，也可以注册法人公司。

本报记者在采访调查中得知，位于罗湖国贸片区甲级写字楼内的服务型办公室，按面积大致可以分为两类，一是10平方米左右的小型隔间，这类办公室的收费一般是整体打包价格，带窗的为每间每月1.5万元，不带窗的为1万元；二是面积在200平方米以上的，租金价格为每平方米每月260元，其他行政或商务服务则另行计费。

虽然服务式办公室的租金远高于传统的写字楼，但是若考虑装修成本和开办成本，对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式的比普通写字楼更为经济。刘强表示，小型初创公司、临时项目团队、外企分部、外地公司办事处等，正是服务型办公室的主要招租对象，无需前期装修、拎包即可入驻、租约灵活且提供全方位的行政和商务服务等优势，使得近年来服务型办公室在市场上颇受欢迎，众多服务型办公室的出租率都在95%以上。按照业内的估算，商务中心提供一个三十座公共会议室，最少可以减少一位月薪5000元的行政秘书。

媒体报道称，早在2005年，上海的服务式写字楼运营面积接近6000平方米，其租客大约50%是美国企业，30%至40%是欧洲企业。但从深圳的情况来看，本土企业的入驻比率有较大提高。

不菲的租金究竟值不值？一位服务型办公室的租用者表示满意：“一是地点位于商业中心，办公环境很好，二是服务型办公室的供应商提供了很人性化的服务，包括素质较高的公用前台、各个环节上的行政秘书等等。”

门槛看似低，其实不易做

“这是一个钱景看好的行业。”作为弘毅的出资方之一，深圳博林集团副总裁林仁专表示，目前深圳的写字楼市场虽然红火，但远不及住宅市场那般火爆。要提升写字楼的租价，只能在服务上下功夫。商务中心概念的引入，通过业态创新完善写字楼的功能，也在服务增值中找到盈利空间。据了解，弘毅的投资方有着丰富的酒店管理经验，而商务中心在某种意义上，也就是用酒店概念提供办公室服务。在弘毅的计划里，招商局广场只是第一步，正在洽谈的还有四五家。

商业地产的前海区域远远超过地图上的标志，位于蛇口的招商局广正，是目前前海区域最新的甲级写字楼，“按照招商局广场的招租要求，至少500平方米起租，而且不带装修。弘毅资产在此开发服务型办公室，将会给众多的中小型创业公司一个进驻前海的机会。我们的目标很明确，就是要做本土品牌中的高端，而不是简单地模仿。”对于经营，林仁专表示乐观。

对于这个兴起的行业，弘毅副总经理刘强则表示一定的担心。他直言，从深圳的现实情况来看，一些本地企业还是满足于充当“包租公”，热衷于玩着拆分面积的游戏。“如果仅靠租金差价来盈利，那只是单纯的二房东。目前，服务型办公室的供应商都在淡化‘包租公’的概念，向提供全方位的服务方向转变，帮助客户提升公司形象、缩减行政成本、使他们更为专心地从事本职工作。”刘强告诉记者，服务型办公室租金价格较高，是因为其中涵盖了各种增值性的行政服务，并能为客户节约办公成本。

他举例称，每个企业都有共同的办公需求，比如说前台服务、会议室、高级打印机等，服务型办公室通过共享这些办公人员或设备，达到资源整合和节约成本的目的。所谓全方位的行政服务也是事无巨细的，包括租车、订酒店、请礼仪公司等。

本报记者也看到一份入驻企业的商务服务清单，各种商务服务包括收件传真、秘书接电、工商注册、商务座机、人工飞线、自动飞线、商务差旅订票、会议室租用等众多细分服务，这些服务都按月来计算费用，几十元到几百元不等。刘强直言：“等于说，服务型办公室的供应商，把公司行政业务这块全部包揽下来，使得租户能够专心地做本职业务。目前，我国的人力成本正在逐渐地上升，甚至未来会像西方国家一样，人力成本占到企业成本最高的比例，服务型办公室对于租户的价值已经变得越来越重要。