今年仍将有多笔 写字楼大宗交易

日前，DTZ戴德梁行发布报告称，今年深圳楼市总体平稳，在去年写字楼大宗交易频现的状况下，今年仍将有多笔成交金额超数亿元的写字楼买卖。未来三年深圳甲级写字楼供应将超400万平方米，是去年成交量的20倍，新增供应中超过五成为总部企业大楼，市场压力并不大。

2013年深圳甲级写字楼需求稳中有升，全年甲级写字楼吸纳量达到178046平方米，比上年同期增长9.5%；整体租金也保持稳步上涨，全市甲级写字楼租金全年增长7.1%，达到每月每平方米195.13元。

2013年一手写字楼供应量明显增加，写字楼批准预售面积达到34.65万平方米，是2012年同期的1.6倍，在新供应的刺激下，一手写字楼成交22.2万平方米，较2012年同期增长292.9%。新楼供应的增加分流了一部分二手交易的需求，同时受存量非住宅房交易评估征税的持续影响，全市二手写字楼成交仅12.29万平方米，比2012年同期减少32.1%。其中，业主惜售降低了二手优质物业的供应量，也一定程度上影响了二手市场的成交量。

随着去年新入市的其他项目被市场逐渐消化，以及部分尾盘招租进度的加快，全市甲级写字楼空置率也进一步走低，由2012年底的9.12%下降至2013年的8.25%。金融、科技类企业依然是市场新增需求的主力，而物流类企业出于成本考虑，在租赁活动中表现较为谨慎。

2013年写字楼大宗交易明显增多，为近两年罕见。如交通银行32亿元购买华强北世纪汇广场、民生银行被祥祺集团整栋收购等，交易主体也不再仅仅局限为单一的投资公司，一些产业基金、实业公司等也开始进入。DTZ戴德梁行华南及华西区写字楼部董事罗进良表示，一方面，在住宅市场持续受到调控的背景下，资金更愿意进入增值保值功能较强的商业地产；另一方面，伴随经济企稳、城市吸引力增强以及企业自身的发展壮大，大额资金投资总部物业的愿望也日益高涨。预计2014年写字楼市场仍不乏大宗交易出现。

预计2014年上半年，由于尾盘租赁价格相对进取，而新供应的物业品质较高，都将拉高全市的平均租金水平，预计租金将稳中上升；但进入2014年下半年，深圳甲级写字楼供应量将显著加大，大量的新供应会一定程度上导致空置的增加，整体租金也将面临较大压力。

DTZ戴德梁行统计数据显示，未来三年深圳甲级写字楼供应将达到414万平方米，远超当前市场的总存量，巨大的未来供应量必然对市场造成较大的压力。但由于新增供应中超过五成的写字楼为总部企业大楼，一定比例的自用要求以及相关联的上下游客户，都将消化一部分的压力；且总部企业对其高品质物业的租金期望较高，价格让步空间有限。但整体上，租金受压的局面不会改变。

DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙同时表示，从区域发展来看，尽管福田中心区未来的持续供应，将进一步稳固其作为深圳金融中心的地位，但随着后海总部经济区、南油片区以及未来前海的发展，高质素新项目的入市，将使得企业租户对此片区的关注度提高，2016年南山甲级写字楼168.6万平方米的供应，将显著超过福田区，这有望加大南山区对深圳整体写字楼市场的影响力。